부동산 양도소득세 계산, 실거래가액과 기준시가, 어떤 걸로 할까?

부동산을 사고팔 때 내야 하는 세금, 양도소득세! 계산이 복잡해서 머리 아프셨죠? 오늘은 실제 거래 가격(실거래가액)과 정부가 정한 기준 가격(기준시가) 중 어떤 것을 사용해서 양도소득세를 계산해야 하는지, 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

김씨는 여러 부동산을 사고팔았는데, 세무서에서 양도소득세를 계산할 때 어떤 부동산은 실거래가를, 어떤 부동산은 기준시가를 사용해서 세금을 매겼습니다. 김씨는 이게 부당하다며 소송을 걸었습니다.

김씨가 판 부동산 중 일부는 법인으로부터 산 것이었고, 일부는 산 지 1년도 안 돼서 판 것이었습니다. 그리고 그중에서도 실제 판 가격을 확인할 수 없는 부동산도 있었습니다.

법원은 이런 상황들을 고려해서 세무서의 계산 방식이 옳다고 판단했습니다. 구체적으로 어떻게 계산했는지 볼까요?

• 취득가액과 양도가액 모두 기준시가로 계산한 경우: 일부 부동산은 취득할 때 가격과 팔 때 가격 모두 기준시가를 사용했습니다.
• 취득가액은 실거래가, 양도가액은 환산가액으로 계산한 경우: 실제 판 가격을 알 수 없는 부동산은 취득할 때 가격은 실거래가로, 팔 때 가격은 구 소득세법 시행령(1989.8.1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 제2호에 따른 환산가액으로 계산했습니다. 쉽게 말해, 정부가 정한 방식으로 가격을 추정해서 계산한 것이죠.
• 취득가액과 양도가액 모두 실거래가로 계산한 경우: 나머지 부동산은 취득할 때 가격과 팔 때 가격 모두 실거래가를 사용했습니다.

이처럼 부동산의 종류, 취득 및 양도 시점, 실거래가 확인 가능성 등에 따라 어떤 가격을 사용할지가 달라집니다.

핵심은, 세무서가 사용한 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호) 제72조 제3항 제5호는 조세법률주의(세금을 부과하려면 법률에 근거해야 한다는 원칙 - 헌법 제38조, 제59조)에 어긋나지 않는다는 것입니다.

관련 법률인 소득세법 제23조, 제45조에도 양도차익을 계산할 때 실지거래가액 또는 기준시가를 사용할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이번 판례는 대법원 1990.5.22. 선고 90누639 판결에서 확인할 수 있습니다. (대법원 1990.5.8. 선고 89누8149 판결도 참고할 수 있습니다.)

복잡해 보이지만, 핵심은 세금 계산 방식이 법에 어긋나지 않아야 한다는 것입니다. 부동산 거래 시 양도소득세 계산이 궁금하다면 전문가와 상담하는 것이 좋겠습니다.