빚 보증으로 잡힌 땅, 건물까지 생각해야 할까?

돈을 빌려줄 때 떼일 염려 때문에 돈을 빌리는 사람(채무자)에게 담보를 요구하는 경우가 많죠. 부동산을 담보로 잡히는 경우, 만약 채무자가 돈을 갚지 못하면 그 부동산을 팔아서 빚을 갚을 수 있습니다. 이를 우선변제권이라고 합니다.

그런데 만약 채무자가 빚을 갚지 못할 것을 알고 재산을 다른 사람에게 넘겨버린다면 어떨까요? 채권자 입장에서는 돈을 받을 길이 막막해지겠죠. 이런 경우, 채권자는 채권자취소권을 행사하여 채무자가 재산을 빼돌린 행위(사해행위)를 취소할 수 있습니다. (민법 제406조 제1항)

하지만 담보가 설정된 경우라면 이야기가 조금 달라집니다. 담보물의 가치가 빚보다 크다면, 채권자는 어차피 담보물을 팔아서 빚을 다 받을 수 있으니 손해 볼 것이 없기 때문입니다. 반대로 담보물의 가치가 빚보다 적다면, 채권자는 담보물을 처분해도 빚을 다 받을 수 없으므로, 그 차액만큼은 손해를 보게 되겠죠. 이 경우, 채권자는 차액에 대해 채권자취소권을 행사할 수 있습니다.

이때 중요한 것은 담보물의 가치를 어떻게 평가하느냐입니다. 법원은 담보물의 가치 평가는 재산을 넘긴 시점(재산처분행위 당시)의 시가를 기준으로 해야 한다고 판단했습니다. (대법원 2001. 7. 27. 선고 2000다73377 판결)

특히 담보로 잡힌 땅 위에 건물이 있는 경우, 법원은 단순히 땅만 보고 가치를 평가해서는 안 된다고 강조했습니다. 예를 들어 땅 위에 건물이 있고, 그 건물을 철거하기 어렵다면, 그 땅은 건물이 없는 땅보다 가치가 낮아지겠죠. 땅 주인이 바뀌더라도 건물 주인의 권리를 함부로 침해할 수 없기 때문입니다. 이를 법정지상권이라고 하는데, 법정지상권이 성립하는지 여부와 관계없이, 건물 때문에 토지의 가치가 낮아지는 것은 고려해야 합니다. 즉, 건물이 있다면 그로 인한 토지 가치 하락분을 반영하여 담보물의 가치를 평가해야 합니다. (대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다41589 판결)

이번 판례에서도 법원은 이러한 원칙을 재확인했습니다. 땅 위에 건물이 있는 경우, 건물로 인해 토지 소유권이 제한된 상태를 고려하여 토지 가격을 평가해야 한다는 것이죠. 즉, 땅 위에 건물이 있다면, 단순히 빈 땅으로서의 가치가 아니라 건물이 존재하는 현실적인 상태를 반영하여 가치를 평가해야 한다는 것입니다. 이를 통해 채권자와 채무자 모두의 권리를 공정하게 보호할 수 있습니다.