산지 전용 후 보상, 어떻게 받을 수 있을까?

산지를 다른 용도로 사용하기 위해서는 산지전용허가를 받아야 합니다. 하지만 허가를 받았더라도 전용 기간 내에 목적 사업을 완료하지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이런 경우, 토지가 수용될 때 보상은 어떻게 이루어질까요? 오늘은 산지 전용 후 미완료된 사업 부지에 대한 보상 기준을 살펴보겠습니다.

산지전용, 기간 내에 완료하지 못하면?

산지전용허가를 받고 땅의 형질을 변경했지만, 전용 기간 내에 목적 사업(예: 건물 건축)을 완료하지 못하면 원칙적으로 산지를 원래 상태로 복구해야 합니다 (산지관리법 제39조). 이 경우, 토지가 수용될 때 보상금은 형질변경 전의 토지 상태를 기준으로 산정됩니다. 즉, 개발하기 전의 임야 상태를 기준으로 보상받게 되는 것이죠. 이는 토지보상법 시행규칙 제24조(불법 형질변경 토지에 대한 보상)에 따라 불법 형질변경된 토지로 간주되기 때문입니다.

하지만 예외도 있습니다!

만약 산지 복구 의무가 면제될 만한 특별한 사정이 있다면, 형질 변경된 상태를 기준으로 보상받을 수 있습니다. 대표적인 예로는, 정부가 해당 지역을 택지개발지구 등으로 지정하여 개발행위를 제한하는 경우입니다.

쉽게 설명하자면, 내 땅을 개발하려고 산을 깎고 땅을 고르는 등 형질변경을 했는데, 갑자기 정부가 그 지역을 택지개발지구로 지정하면서 더 이상 건물을 지을 수 없게 되었다면, 산지 복구 의무가 면제됩니다. 이런 경우에는 이미 변경된 대지 상태를 기준으로 보상받을 수 있는 것입니다.

핵심은 '공익사업으로 인한 제한'

이러한 예외가 적용되기 위해서는 산지복구 의무가 면제될 만한 '정당한 사유'가 존재해야 합니다. 즉, 본인의 귀책사유가 아닌, 공익사업으로 인해 사업을 진행할 수 없게 된 경우여야 한다는 것입니다. 이는 토지보상법의 기본 정신인 '정당하고 적정한 보상' 원칙 (헌법 제23조 제3항) 에도 부합합니다. 또한, 토지보상법 시행규칙 제23조 (공법상 제한이 있는 경우의 평가)에서도 공익사업 때문에 생긴 제한은 없는 것으로 간주하여 평가하도록 규정하고 있습니다.

관련 법 조항

• 헌법 제23조 제3항
• 토지보상법 제67조, 제70조
• 토지보상법 시행규칙 제23조, 제24조
• 산지관리법 제39조 제1항 제1호, 제3항, 제4항
• 산지관리법 시행규칙 제40조의3 제1호

정리하자면, 산지전용 후 기간 내 목적사업을 완료하지 못하면 원칙적으로 원상복구해야 하고, 보상도 원래의 산지 상태를 기준으로 받게 됩니다. 하지만 공익사업으로 인해 사업 진행이 불가능하게 된 경우 등 산지 복구 의무가 면제되는 사정이 있다면, 변경된 상태를 기준으로 보상받을 수 있습니다.