상가 임대차 계약, 임대인과 임차인 모두에게 중요한 문제이죠. 특히 계약 갱신과 차임 인상은 분쟁의 소지가 많습니다. 오늘은 갱신요구권 행사와 차임 인상 제한에 대한 대법원 판례를 통해 꼭 알아야 할 권리에 대해 살펴보겠습니다.
1. 갱신 거절 통지에도 갱신요구권 행사 가능!
임대인이 갱신을 거절한다고 통지했더라도, 임차인은 정당한 사유가 없다면 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인이 먼저 갱신 거절을 통지했는지 여부는 중요하지 않습니다. (구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항, 제10조 제1항)
대법원은 임차인의 갱신요구권 행사가 임차인 주도의 갱신을 위한 것이고, 임대인의 갱신 거절 통지는 기간 만료에 대한 임대인의 조치라는 점을 들어, 두 제도의 취지가 다르다고 판단했습니다. 따라서 정당한 사유 없는 갱신 거절은 임차인의 갱신요구권 행사를 막을 수 없습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결)
2. 신규 계약? 갱신된 계약!
갱신요구권 행사 후 새로운 임대차계약을 체결했더라도, 실질적으로 갱신요구권에 따른 갱신이라면 재계약이 아닌 갱신으로 봅니다. 단순히 새로운 계약서를 썼다고 해서 갱신요구권의 효력이 사라지는 것은 아닙니다.
3. 차임 인상 제한, 초과 금액 반환 가능!
(구)상가건물 임대차보호법은 차임 인상률을 제한하고 있습니다. 만약 법에서 정한 비율을 초과하여 차임을 인상했다면, 초과된 금액은 반환받을 수 있습니다. (구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항, 제15조)
대법원은 법의 목적과 차임 증감청구권 규정을 고려할 때, 제한 비율을 초과한 차임 약정은 무효이며, 초과 지급된 차임은 부당이득으로 반환 청구가 가능하다고 판시했습니다. (참고: 민법 제741조 부당이득)
4. 정리하며
상가 임대차 계약에서 임차인은 법으로 보호받는 갱신요구권과 차임 인상 제한에 대한 권리를 가지고 있습니다. 이러한 권리를 제대로 이해하고 행사하는 것이 중요합니다. 분쟁 발생 시 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
참고 조문:
참고 판례:
상담사례
옛날 상가 임대차계약에서 임대인의 갱신 거절 사유가 정당하지 않다면, 새로 계약했더라도 갱신된 것으로 간주되어 법정 인상률 초과 임대료는 돌려받을 수 있다.
민사판례
상가 임차인이 계약 만료 1개월 전까지 갱신 거절을 통지하면, 계약은 만료일에 바로 끝난다. 묵시적 갱신은 안 된다.
민사판례
환산보증금이 상가임대차보호법에서 정한 기준보다 높고, 임대 기간을 정하지 않은 경우, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.
민사판례
임차인이 임대차 기간 중 3기분의 월세를 연체한 적이 있다면, 이후 연체액을 모두 갚았더라도 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있고, 권리금 회수 기회도 보장해줄 필요가 없다. 또한 임대인이 보증금에서 연체 차임 등을 공제하려면 법원에 그 내용을 구체적으로 주장하고 증명해야 한다.
민사판례
상가 임대차에서 임차인이 차임을 2기분 연체하면, 임대인은 상가임대차보호법의 보호를 받는 임차인이라도 계약을 해지할 수 있다.
민사판례
임대인이 임대차 계약 기간 중 차임과 보증금 인상을 요구하며 이에 응하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다고 통지한 경우, 이는 갱신 거절의 의사표시로 유효하며, 임대차보호법상 차임 인상 제한 규정은 적용되지 않는다.