상가 임대차, 차임 연체하면 계약 해지될 수 있다!

상가 임대차, 건물주 마음대로 못 나가게 하는 상가임대차보호법이 있지만, 차임(월세)을 제대로 안 내면 쫓겨날 수도 있습니다! 최근 대법원 판결(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다45273 판결)을 통해 다시 한번 확인된 내용인데요, 자세히 알아볼까요?

상가임대차보호법에도 차임 연체는 안 돼요!

상가임대차보호법은 임차인(세입자)을 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 특히 임대인(건물주)이 마음대로 계약 갱신을 거절하지 못하도록 하는 규정이 있는데요, (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항) 하지만 예외도 있습니다. 임차인이 3기 이상 차임을 연체하면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

그런데 이번 대법원 판결은 계약 갱신 거절뿐 아니라 아예 계약 해지까지 가능하다는 것을 명확히 했습니다. 민법 제640조는 "건물 등의 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 규정하고 있는데, 이 조항이 상가 임대차에도 적용된다는 것입니다.

핵심은 '신뢰'

대법원은 왜 이런 판결을 내렸을까요? 핵심은 '신뢰'입니다. 임대차 계약은 기본적으로 서로 신뢰를 바탕으로 이루어지는데, 임차인이 차임을 연체하면 그 신뢰가 깨진다고 보는 것이죠. 3기 이상 연체 시 갱신 거절을 허용하는 상가임대차보호법의 취지도 마찬가지입니다.

결국 상가임대차보호법이 임차인을 보호하기 위한 법이지만, 임차인에게도 차임을 성실하게 납부할 의무가 있다는 것을 다시 한번 강조한 판결입니다. 2기의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있으니, 상가 임차인분들은 차임 납부에 주의를 기울여야겠습니다.

참고 법 조항:

• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항: 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등은 그러하지 아니하다.
• 민법 제640조: 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

참고 판례:

• 대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다45273 판결