선산 관리 위한 농지, 종중 명의로 구입 가능할까요?

저희 종중은 선산을 가지고 있지만, 관리할 땅(위토)이 없어 어려움을 겪고 있습니다. 조상님들을 더 잘 모시기 위해 선산 근처 밭이나 논을 사서 위토로 쓰려고 하는데, 종중 명의로 농지를 구입할 수 있을까요? 많은 분들이 궁금해하시는 부분인데, 결론부터 말씀드리면 원칙적으로는 불가능합니다.

농지, 아무나 가질 수 없어요!

농지는 함부로 사고팔 수 있는 땅이 아닙니다. 농지법 제6조 제1항은 "농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다"고 규정하고 있습니다. 즉, 농사를 짓거나 농사지을 사람만 농지를 소유할 수 있다는 뜻입니다.

종중은 농사를 짓지 않잖아요?

네, 맞습니다. 종중은 농사를 짓는 단체가 아니기 때문에 원칙적으로 농지를 소유할 수 없습니다. 농지법 제6조 제2항은 농지 소유의 예외를 규정하고 있지만, 안타깝게도 종중이 위토로 사용하기 위한 경우는 포함되어 있지 않습니다. 심지어 농지법 제6조 제4항은 법에서 허용하는 경우 외에는 농지 소유에 대한 특례를 인정하지 않는다고 못 박고 있습니다.

과거에는 가능했던 경우도 있었지만...

과거 농지개혁법(현재는 폐지) 시행 당시에는 예외적으로 종중이 위토 용도로 일정 범위 내에서 농지를 취득할 수 있었습니다. 당시 위토로 사용하기 위해 농지를 구입하고 다른 사람 명의로 등기한 경우도 있었는데, 이는 법망을 피하기 위한 것이 아니라고 판단되어 유효한 것으로 인정된 판례도 있습니다. (대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다59871 판결)

지금은 어려워요.

하지만 현재는 농지개혁법이 폐지되었고, 현행 농지법에서는 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토만 종중이 계속 소유할 수 있도록 허용하고 있습니다. (농지법 부칙 제5조) 즉, 이미 위토로 등록된 농지를 가지고 있던 종중만 계속 소유할 수 있다는 뜻입니다. 새로 농지를 구입해서 위토로 사용하는 것은 불가능합니다. 기존에 위토로 사용하던 농지가 수용되어 보상금을 받았더라도, 그 보상금으로 다른 농지를 사서 위토로 사용하는 것도 허용되지 않습니다. (등기선례6-23, 1999. 4. 30. 제정)

예외적인 경우

다만, 농지의 지목이 전이나 답이지만 실제로는 농작물 경작이나 다년생 식물 재배에 이용되지 않는다는 것을 관할 관청의 서면으로 증명할 수 있는 경우 등 농지법에서 인정하는 예외적인 경우에 한하여 종중 명의로 등기가 가능할 수 있습니다.

결론적으로...

종중이 선산 관리를 위해 새로 농지를 구입하여 위토로 사용하는 것은 현행 법령상 매우 어렵습니다. 기존에 위토로 등록된 농지가 아니라면, 종중 명의로 농지를 취득하는 것은 거의 불가능하다고 생각하셔야 합니다.

토지거래허가와 농지취득자격증명

참고로, 국토계획법에 따라 토지거래계약 허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 간주되는 경우가 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제126조 제1항) 하지만 이는 허가받은 농지의 위치 및 용도 등에 따라 제한적이며, 종중의 위토 취득 목적과는 부합하지 않을 가능성이 높습니다. (등기선례 201008-1, 2010. 8. 2. 제정)