세입자가 집을 안 비우고, 새 건물에 하자가 있다면? 부동산 분쟁 판례 해설

부동산 거래, 특히 임대차나 매매 과정에서 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 임대차 계약 종료 후 세입자가 집을 비워주지 않는 경우와 새 건물에 하자가 있는 경우에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

1. 임대차 계약 종료 후 세입자가 집을 안 비워주는 경우: 동시이행항변권과 부당이득

세입자가 계약 종료 후에도 집을 비워주지 않는 경우가 있습니다. 이때 세입자가 보증금을 돌려받지 못했기 때문에 집을 비워줄 수 없다고 주장하는 경우가 있는데, 이를 동시이행항변권이라고 합니다. 즉, 집주인이 보증금을 돌려줘야 세입자가 집을 비워줄 의무가 있다는 것입니다.

하지만 세입자가 단순히 보증금 반환을 위해 집을 점유하고 있더라도, 실제로 그 집을 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 못했다면 집주인에게 손해가 발생했더라도 부당이득이 발생하지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다. (민법 제536조, 제618조, 제741조)

즉, 세입자가 집을 비워주지 않아 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 손해를 입었다 하더라도, 기존 세입자가 그 집에서 실제로 살거나 영업 등을 하지 않았다면 부당이득반환 의무가 없다는 것입니다. 이는 대법원 1992.4.14. 선고 91다45202,45219 판결 등에서 확인할 수 있습니다.

2. 새 건물에 하자가 있는 경우: 매도인의 하자보수 책임 범위

새 건물이나 새 건물과 다름없는 건물을 매매할 때 하자가 발생하는 경우도 있습니다. 만약 매도인이 하자 보수를 약속했다면, 매도인은 어디까지 책임을 져야 할까요?

대법원은 매도인이 하자 보수를 약정했다면, 하자 없는 완전한 건물을 매매한 것을 보증한 것으로 봅니다. (민법 제580조, 제575조) 따라서 매수인이 인도받은 후 쉽게 발견할 수 있는 하자뿐 아니라, 건물 구조상의 하자, 날림공사로 인한 하자 등 쉽게 발견할 수 없는 하자, 그리고 당초 하자로부터 확산된 하자에 대해서도 책임을 져야 합니다.

다만, 확산된 하자에 대해서는 매수인이 당초 하자를 발견하여 보수할 수 있었음에도 방치하여 하자가 확산된 경우, 매수인의 과실을 참작하여 매도인의 손해배상액을 정할 수 있습니다. 이는 대법원 1987.7.21. 선고 86다카2446 판결 등에서 확인할 수 있습니다.

부동산 거래는 큰돈이 오가는 중요한 계약이므로, 관련 법률과 판례를 잘 알아두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 계약 전에 충분히 검토하고 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 거래를 위한 지름길입니다.