소액임차인, 확정일자 임차인보다 먼저 보증금 받을 수 있을까?

집이 경매에 넘어가면 세입자는 보증금을 돌려받기 어려워 걱정이 많습니다. 특히 여러 채권자가 얽혀있다면 누가 먼저 돈을 받아갈 수 있는지도 혼란스럽죠. 오늘은 소액임차인과 확정일자 임차인의 보증금 배당 순위에 대한 대법원 판결을 살펴보겠습니다.

소액임차인 vs. 확정일자 임차인

주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위해 '소액임차인' 제도를 두고 있습니다. 소액임차인은 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다 (주택임대차보호법 제8조 제1항). '확정일자 임차인'은 전입신고와 확정일자를 갖춤으로써 다른 일반 채권자보다 우선변제권을 가집니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 그렇다면 소액임차인과 확정일자 임차인 중 누가 우선일까요?

대법원은 소액임차인이 확정일자 임차인보다도 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있다고 판결했습니다. 즉, 경매 상황에서 소액임차인은 확정일자 임차인보다 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있다는 것입니다.

시간이 흐르면서 변하는 최우선변제금액

소액임차인이 우선 변제받을 수 있는 금액(최우선변제금액)은 주택임대차보호법 시행령에 따라 정해지는데, 시간이 지남에 따라 변경되어 왔습니다. 이때 중요한 것은, 어떤 시행령이 적용될지는 근저당권 설정일 또는 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 판단한다는 점입니다.

예를 들어, 근저당권이 설정된 날짜에 적용되는 시행령상 최우선변제금액이 2,000만 원이고, 확정일자를 받은 날짜에 적용되는 최우선변제금액이 2,500만 원이라면, 소액임차인은 근저당권자에 대해서는 2,000만 원을, 확정일자 임차인에 대해서는 500만 원(2,500만 원 - 2,000만 원)을 우선 변제받을 수 있습니다. (대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결 참조)

핵심 정리

• 소액임차인은 확정일자 임차인보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있습니다.
• 최우선변제금액은 근저당권 설정일 또는 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 그 당시 시행령에 따라 결정됩니다.

관련 법조문

• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 (확정일자)
• 주택임대차보호법 제8조 제1항 (소액임차인의 최우선변제권)
• 주택임대차보호법 제8조 제3항 (소액임차인 범위 및 최우선변제금액)
• 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조 (소액임차인 범위 및 최우선변제금액)

이처럼 경매 상황에서 보증금을 돌려받는 문제는 복잡할 수 있습니다. 관련 법률과 판례를 잘 이해하고 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.