시가 권원 없이 사유지를 도로로 점유할 때, 부당이득은 얼마일까?

우리 동네에 도로가 생기면 편리해지지만, 만일 그 도로가 내 땅을 무단으로 사용해서 만들어졌다면 어떨까요? 억울하게 땅을 내준 땅 주인은 당연히 보상을 받아야겠죠. 이런 경우, 시(市)가 부당하게 얻은 이득을 돌려줘야 하는데, 그 금액을 어떻게 계산해야 할지에 대한 대법원 판례를 소개합니다.

시가 내 땅을 도로로 쓰고 있다면... 부당이득 반환!

시가 허락도 없이 개인 땅을 도로로 사용하는 건 불법입니다. 이 경우 땅 주인은 시에 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 그럼 부당이득은 어떻게 계산할까요? 핵심은 '임료 상당액'입니다. 쉽게 말해, 시가 땅을 빌렸다면 얼마를 지불했어야 할지를 계산하는 것이죠. 다만, 도로가 생기면서 땅값이 오르는 '개발이익'은 제외합니다. 내 땅 때문에 도로가 생긴 게 아니라, 도로가 생겨서 내 땅값이 오른 거니까요.

임료 상당액, 어떻게 계산할까?

임료 상당액은 '토지의 기초가격 x 임료율(기대이율)'로 계산합니다.

• 기초가격: 도로 편입 당시 토지의 실제 이용 상황을 고려하여 평가한 가격입니다. 만약 내 땅이 원래 논이었다면, 논으로서의 가격을 기준으로 합니다.
• 임료율(기대이율): 땅을 빌려줬을 때 얻을 수 있는 수익률입니다. 국공채 이율, 은행 장기대출 금리, 시중 금리, 부동산 거래 이윤율, 국유재산법 및 지방재정법의 대부료율 등을 종합적으로 고려하여 정합니다.

핵심 판례: 공공용지 취득 특례법과는 다르다!

이번 판례의 핵심은 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의2를 땅 주인에게 불리하게 적용해서는 안 된다는 것입니다. 이 규칙은 국가가 공공사업을 위해 땅을 살 때 적용되는 규정으로, 인근 토지 가격의 1/5 ~ 1/3 정도로 보상액을 정하게 되어 있습니다. 하지만 시가 허락 없이 땅을 점유한 경우에는 이 규칙을 적용할 수 없습니다. 이 규칙은 땅 주인과 협의해서 땅을 사는 경우에만 적용되기 때문입니다. 내 땅을 마음대로 도로로 만들어 놓고, 싼값에 보상하려는 건 안 된다는 것이죠.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
• 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의2: (내용 생략 - 공공사업용 토지 보상 기준)
• 대법원 1991.3.12. 선고 90다19251 판결
• 대법원 1993.8.24. 선고 92다19804 판결
• 대법원 1993.9.10. 선고 93다24711 판결

결론

시가 무단으로 내 땅을 도로로 사용하고 있다면, 정당한 보상을 받을 권리가 있습니다. '임료 상당액'을 기준으로 부당이득 반환을 청구할 수 있으며, 공공용지 취득 특례법은 적용되지 않는다는 점을 기억하세요! 자세한 내용은 관련 법조항과 판례를 참고하시기 바랍니다.