신축주택 5년 후 양도 시 양도세 계산, 제대로 알고 계셨나요?

내 집 마련의 꿈을 이루고 나면, 언젠가는 집을 팔아야 할 상황이 올 수도 있습니다. 특히 신축주택을 구입하신 분들이라면 양도소득세에 대한 혜택이 있다는 이야기를 들어보셨을 텐데요. 하지만 5년 안에 팔았을 때와 5년 후에 팔았을 때, 세금 계산 방식이 다르다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

과거 조세특례제한법(2002년 12월 11일 법률 제6762호로 개정되기 전)과 그 시행령(2003년 6월 30일 대통령령 제18044호로 개정되기 전)에는 특정 신축주택에 대한 양도세 감면 혜택이 있었습니다. (구 조세특례제한법 제99조 제1항 제2호, 구 조세특례제한법 시행령 제99조 제3항 제1호)

핵심은 5년 이내 양도와 5년 후 양도 시 세금 계산 방식이 다르다는 것입니다.

• 5년 이내 양도: 양도소득세의 100% 감면 혜택을 받았습니다.
• 5년 후 양도: 양도소득세 전액 감면이 아니라, 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 전체 양도소득세 계산에서 빼주는 방식이었습니다. 즉, 5년 동안 오른 집값에 대한 세금은 내지 않는 것이죠.

최근 대법원 판례(대법원 2010. 12. 9. 선고 2010두15858 판결)에서도 이 부분을 명확히 했습니다. 법에는 5년 이내에 팔면 세금을 감면해주고, 5년 후에 팔면 5년간 발생한 양도차익만큼을 빼주도록 명확하게 규정되어 있다는 것이죠. 법에 다르게 쓰여 있는데, 두 경우 모두 똑같이 세금을 감면해줘야 한다고 주장할 수는 없다는 것입니다. 조세법은 엄격하게 해석해야 하기 때문입니다.

즉, 5년 후에 집을 팔았다면, 5년 동안 오른 집값에 대한 부분만큼은 양도세 계산에서 제외되지만, 그 이후 오른 집값에 대한 양도세는 내야 한다는 의미입니다.

신축주택을 구입하고 5년이 지난 후에 파는 경우, 양도세 계산 방식을 정확히 이해하고 미리 계산해 보는 것이 중요합니다. 5년 이내에 팔았을 때처럼 양도세 전액 감면이 아니라는 점을 꼭 기억해 두세요!