아파트 단지가 들어서면 주변 도로를 이용하게 되는 경우가 많죠. 이때 아파트 건설 주체는 도로를 점용한 것에 대해 지자체에 점용료를 내야 합니다. 그런데 이 점용료 부과 과정에서 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 아파트 건설과 관련된 도로 점용료 부과에 대한 중요한 판례를 바탕으로, 점용료 부과의 정당성에 대해 알아보겠습니다.
주택건설사업계획 승인 = 도로점용허가?
주택건설촉진법에 따라 주택건설사업계획 승인을 받으면, 사업에 필요한 도로에 대해서는 도로법에 따른 도로점용허가를 받은 것으로 간주됩니다 (주택건설촉진법 제33조 제4항 제3호, 도로법 제40조). 즉, 별도의 도로점용허가 절차를 거치지 않아도 된다는 의미입니다. 사업계획 승인 시 도로점용허가 관련 내부 협의나 공고가 없었더라도 마찬가지입니다. (대법원 1998. 11. 24. 선고 97다47651 판결)
점용료 부과, 정확해야 합니다!
하지만 도로점용허가가 간주되었다고 해서 지자체가 마음대로 점용료를 부과할 수 있는 것은 아닙니다. 점용료 부과 처분을 할 때는 다음과 같은 요건을 갖춰야 합니다.
부과 대상 토지의 특정: 어떤 도로의 어느 부분을 점용했는지 정확하게 명시해야 합니다. 단순히 '아파트 북측 도로'처럼 모호하게 표현해서는 안 됩니다.
산출 근거의 명시: 점용료를 얼마나 부과하는지, 그리고 그 금액은 어떤 기준으로 산정했는지 구체적으로 밝혀야 합니다.
판례의 교훈
실제로 어떤 지자체가 아파트 건설 주체에게 도로점용료를 부과하면서 도로의 위치를 정확히 특정하지 않고, 점용료 산정 기준도 제시하지 않았던 사례가 있었습니다. 법원은 이러한 점용료 부과 처분은 위법하다고 판결했습니다. (서울고법 2000. 5. 4. 선고 98누12101 판결)
결론
주택건설사업계획 승인을 받았더라도, 지자체는 도로점용료를 부과할 때 부과 대상 토지와 산출 근거를 명확히 밝혀야 합니다. 그렇지 않으면 점용료 부과 처분은 위법하게 될 수 있습니다. 아파트 건설 주체와 지자체 모두 관련 법규를 정확히 이해하고, 정당한 점용료 부과와 납부가 이루어지도록 노력해야 할 것입니다.
민사판례
주택건설사업 승인 시 도로점용허가가 의제되더라도, 관리청이 별도로 점용료를 부과하지 않았다면 사업시행자가 점용료 상당액을 부당이득한 것은 아니다. 또한, 도로 용도의 공유재산 대부료는 점유자가 토지의 현황을 변경시켰더라도 점유 개시 당시의 상태를 기준으로 산정해야 한다.
일반행정판례
도시계획사업으로 만들어진 도로를 허가 없이 점용한 경우, 관리청은 점용료에 해당하는 금액을 부당이득으로 징수할 수 있다. 이때, 해당 도로가 도로법의 다른 규정들을 준용하기 위해 특별한 절차(노선인정공고, 준용도로공고, 도로대장 작성 등)는 필요하지 않다.
일반행정판례
도로점용허가를 받았다면 실제 도로를 점용하지 않았더라도 점용료를 내야 한다.
일반행정판례
도로 위에 지어진 상가 아파트 건물의 소유주는 건물 1층에 있는 터널형 도로를 특별 사용하는 것으로 간주되어 도로 점용료를 납부해야 한다. 일반 대중도 해당 도로를 이용할 수 있다 하더라도, 건물 소유주가 주된 사용자로 판단되면 도로 점용에 해당한다.
일반행정판례
건물 지하와 지하철역 지하보도를 연결하는 지하통로를 건물 소유주체가 설치하여 사용하는 경우, 이는 도로의 특별사용에 해당하여 도로점용료를 부과할 수 있다. 또한, 기부채납 후 도로점용허가를 받아 사용하도록 조건을 붙인 점용료 부과 처분은 적법하다.
일반행정판례
도로점용료를 이미 냈더라도, 처음 계산이 잘못되어 기준보다 적게 냈다면 나머지 금액을 추가로 내야 할 수도 있다.