아파트에 살다 보면 공용 공간을 둘러싼 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 누군가 정당한 허락 없이 공용 부분을 사용한다면 어떻게 해야 할까요? 이번 포스팅에서는 아파트 공용 부분의 무단 점유에 대한 소송 주체에 관한 최근 대법원 판례를 바탕으로 누가 소송을 제기할 수 있는지, 그리고 어떤 절차를 거쳐야 하는지 알아보겠습니다.
사례:
한 상가 건물에서 일부 상인들이 관리단의 동의 없이 건물 앞 공용 부지에 테이블, 벤치 등을 설치하여 영업에 이용했습니다. 관리단은 이에 반발하여 부당이득반환청구 소송을 제기했습니다. 그런데 1심 법원은 관리단이 소송을 제기하기 위한 적법한 절차를 거치지 않았다고 판단하여 소송을 각하했습니다.
쟁점:
대법원의 판단:
대법원은 관리단도 공용부분 무단점유자를 상대로 직접 부당이득반환청구 소송을 제기할 수 있다고 판결했습니다. 공용부분에 대한 권리는 구분소유자에게 있지만, 관리단은 구분소유자들의 공동 이익을 위해 선량한 관리자의 주의의무로 권리를 행사할 수 있습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조, 제23조, 제23조의2, 제25조)
다만, 관리단이 소송 등 재판상의 행위를 하기 위해서는 관리단집회의 결의 또는 규약에서 정하는 바를 따라야 합니다. 규약에 별도의 규정이 없는 경우, 공용부분 변경과 같은 중요한 사항은 특별결의(집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항)를, 그 외의 공용부분 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의(집합건물법 제16조 제1항)를 거쳐야 합니다. 또한, 관리단은 집회결의를 통해 공용부분 관리에 관한 업무를 타인에게 위임할 수도 있습니다.
이 사건에서는 관리단이 대표위원회에 공용부분 관리 권한을 위임했고, 대표위원회가 소송에 관한 결의를 했으므로 적법한 절차를 거쳤다고 볼 여지가 있다고 판단하여 원심을 파기환송했습니다.
관련 법조문 및 판례:
결론:
아파트 공용부지의 무단 점유는 구분소유자들의 공동 이익을 침해하는 행위입니다. 관리단은 적법한 절차를 거쳐 무단점유자를 상대로 소송을 제기하여 공용부분을 보호하고 구분소유자들의 권리를 지킬 수 있습니다. 이번 판례는 관리단의 역할과 소송 제기 절차를 명확히 함으로써 아파트 공용부분 관리에 대한 분쟁 해결에 도움을 줄 것으로 예상됩니다.
민사판례
아파트 공용부분을 누군가 정당한 이유 없이 사용하고 있다면, 개별 주민뿐 아니라 아파트 관리단도 부당이득반환 소송을 제기할 수 있습니다. 만약 이미 개별 주민이 소송을 진행했더라도, 관리단의 소송 제기가 금지되는 것은 아닙니다.
민사판례
아파트 공용부분을 누군가 불법으로 점유하고 있을 때, 입주자대표회의가 소송을 낼 수 있는지에 대한 판례입니다. 결론은 입주자대표회의는 소송을 낼 수 없고, 구분소유자들이나 관리단만이 소송을 제기할 수 있다는 것입니다.
민사판례
아파트 주민들이 공용 공간을 누군가에게 무료로 사용하게 해줬더라도, 그 사람이 마음대로 다른 사람에게 사용 권리를 넘길 수는 없으며, 아파트 소유자는 공용 공간을 돌려받을 권리가 있다는 판결입니다.
민사판례
아파트나 상가 같은 집합건물의 복도, 계단처럼 모두가 함께 사용하는 공용부분을 일부가 정당한 이유 없이 독점해서 사용하면, 다른 사람들이 사용하지 못하게 된 것 자체가 손해로 인정되어 배상해야 한다. 이전에는 공용부분을 다른 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 경우에만 손해를 인정했지만, 이제는 그럴 수 없더라도 사용권 침해 자체를 손해로 본다.
민사판례
아파트와 같은 집합건물에서 여러 사람이 함께 쓰는 공용 부분을 누군가 독점적으로 사용하고 있다면, 다른 구분소유자들은 그 사용을 막을 수 있다. 이 권리는 관리인이 있든 없든, 그리고 관리규약에 별도의 내용이 없더라도 행사할 수 있다. 또한, 어떤 공간이 공용부분인지는 건물의 구조와 객관적인 용도를 보고 판단해야 한다.
민사판례
아파트 같은 집합건물에서 공용공간을 일부 주민이 전용으로 사용하는 것에 대해 다른 주민들이 동의했다면, 나중에 마음이 바뀌어도 그 동의를 철회할 수 없다는 대법원 판결.