아파트 대지 지분, 누구 땅일까요?

아파트를 살 때 우리는 전유부분(내 집)뿐 아니라 대지에 대한 권리도 갖게 됩니다. 그런데 만약 건설사가 아파트는 다 팔았는데 대지의 일부 지분을 자기 명의로 남겨뒀다면 어떻게 될까요? 그리고 그 지분을 다른 사람이 사게 된다면, 그 사람은 대지에 대한 권리를 주장할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

한 건설사가 아파트를 지어 분양하면서, 아파트(전유부분)는 모두 팔았지만 대지의 일부 지분은 자기 명의로 남겨두었습니다. 이후 이 지분은 세금 체납으로 공매에 넘어갔고, 원고가 이를 낙찰받았습니다. 원고는 이 지분에 대한 소유권을 주장하며 아파트 구분소유자들에게 지료를 요구했습니다.

법원의 판단

대법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 집합건물법(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)에 따르면, 구분소유자는 전유부분과 대지사용권을 분리해서 처분할 수 없습니다(제20조 제1항). 즉, 아파트를 팔면 대지에 대한 권리도 함께 넘어가는 것이 원칙입니다. 예외적으로 규약이나 공정증서로 따로 정해두면 분리처분이 가능하지만, 이 사건에서는 그런 절차가 없었습니다.

원고는 자신이 '선의의 제3자'라고 주장했습니다. 집합건물법 제20조 제3항은 분리처분 금지의 사실이 등기되지 않았고 선의로 물권을 취득한 제3자에게는 분리처분 금지 규정을 주장할 수 없다고 하고 있습니다. 즉, 대지 지분을 사는 사람이 대지의 권리관계를 몰랐다면 보호받을 수 있다는 것입니다.

그러나 법원은 단순히 대지권 등기가 일부만 되어 있거나 아예 안 되어 있다는 사실만으로는 그 지분을 산 사람을 선의의 제3자로 볼 수 없다고 판단했습니다. 대지의 현황, 분리처분의 필요성, 공매 과정에서 공개된 정보 등을 종합적으로 고려해야 한다는 것입니다. 이 사건에서는 원고가 선의였다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

핵심 정리

• 아파트 대지는 원칙적으로 구분소유자들이 공유하며, 전유부분과 대지사용권은 함께 처분됩니다(집합건물법 제20조 제1항).
• 규약이나 공정증서로 정해두면 전유부분과 대지사용권을 분리 처분할 수 있습니다(집합건물법 제20조 제2항, 제4항, 제3조 제3항).
• 분리처분 금지 사실이 등기되지 않고 선의로 물권을 취득한 제3자에게는 분리처분 금지 규정을 주장할 수 없으나, 단순히 대지권 등기가 일부만 또는 전혀 안 되어 있다는 사실만으로는 선의로 볼 수 없습니다(집합건물법 제20조 제3항).

참고 판례:

• 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다33577 판결
• 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결

이번 판결은 아파트 대지 지분에 대한 권리관계를 명확히 해주는 중요한 판례입니다. 아파트를 구입할 때는 대지권 등기를 꼼꼼히 확인하고, 분쟁 발생 시 관련 법률과 판례를 참고하여 적극적으로 권리를 행사해야 합니다.