아파트 대지권 등기 회복, 생각보다 까다롭네?

아파트를 소유한다는 건 건물뿐 아니라 그 땅에 대한 권리도 갖는다는 것을 의미합니다. 이 땅에 대한 권리를 대지권이라고 하는데요, 등기부에 이 대지권이 잘못 말소되었다면 어떻게 해야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사건의 개요

서울 구로구에 있는 구로아파트의 일부 주민들이 자신들의 아파트 대지권 등기가 부당하게 말소되었다며 회복등기를 신청했습니다. 과거 구로구청이 공공사업을 위해 아파트 대지의 일부를 수용하는 과정에서, 전체 구분소유자 동의 없이 일부 동의만으로 대지권 등기를 말소했기 때문입니다. 이후 서울시는 해당 토지에 대한 소유권 이전등기를 마쳤습니다.

쟁점

말소된 대지권 등기를 회복하려면 어떤 절차를 거쳐야 할까요? 특히, 이미 서울시로 소유권이 넘어간 상황에서 대지권 등기를 회복할 수 있을까요?

대법원의 판단

대법원은 말소된 등기의 회복을 신청할 때 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요하다고 밝혔습니다(부동산등기법 제75조). 여기서 '제3자'란 말소된 등기가 회복되면 손해를 볼 수 있는 사람을 말합니다.

하지만 회복하려는 등기와 현재 등기가 서로 양립할 수 없다면, 현재 등기 명의인은 단순히 승낙을 받아야 하는 제3자가 아니라 회복등기에 앞서 말소의 대상이 됩니다. 즉, 서울시의 소유권 등기는 대지권 등기 회복 전에 말소되어야 합니다.

따라서, 주민들은 서울시를 상대로 소유권이전등기 말소 소송을 먼저 진행해야 합니다. 말소 소송에서 승소하여 서울시의 등기가 말소된 후에야 비로소 대지권 등기 회복을 신청할 수 있습니다.

또한, 대법원은 대지권 변경 등기는 구분소유자 전원의 신청 또는 일부가 다른 소유자를 대표하여 일괄 신청해야 한다는 등기예규(1985. 6. 13. 등기예규 제575호)를 언급하며, 이는 대지권 등기의 회복 신청에도 적용된다고 판시했습니다. 즉, 일부 주민만으로는 대지권 등기 회복을 신청할 수 없고, 전체 구분소유자의 동의를 얻거나 대표자를 선임하여 일괄 신청해야 합니다.

결론

대지권 등기 회복은 단순한 절차가 아닙니다. 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 관련 법리와 절차를 꼼꼼히 살펴보고 진행해야 합니다. 특히, 제3자의 권리가 설정된 경우에는 먼저 그 권리를 해소해야 대지권 등기를 회복할 수 있다는 점을 기억해야 합니다. 또한, 구분소유자 전원의 동의 또는 대표자 선임이 필수적이라는 점도 유의해야 합니다.