아파트 부지에 대한 대지권 없는 소유자의 불법점유와 부당이득

아파트를 소유하고 있다고 해서 당연히 그 땅까지 소유하는 것은 아닙니다. 아파트는 건물의 소유권과 그 건물이 위치한 땅에 대한 사용권을 나타내는 대지권으로 구성됩니다. 만약 대지권이 없다면, 아파트 건물만 소유하고 있는 것이지 땅에 대한 권리는 없는 것입니다. 그렇다면 대지권이 없는 아파트 소유자는 아파트 부지를 불법적으로 점유하고 있는 것일까요? 그리고 만약 불법점유라면 어떤 책임을 져야 할까요? 이번 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

대지권 없는 아파트 소유, 불법점유에 해당할까?

이번 사례는 아파트 부지 일부에 대한 대지권 등기가 되어있지 않은 소유자들과, 아파트는 소유하고 있지만 대지권이 전혀 없는 학교법인 사이의 분쟁입니다. 법원은 대지권이 없는 아파트 소유자는 법적인 근거 없이 아파트 부지를 점유하고 있으므로 불법점유에 해당한다고 판단했습니다. 즉, 아파트 건물을 소유하고 있다는 사실만으로는 토지를 점유할 권리가 생기는 것이 아닙니다. 대지권이 없다면 토지 소유자의 동의 없이 토지를 사용할 권리가 없다는 것입니다.

불법점유로 인한 부당이득, 어떻게 계산할까?

법원은 불법점유자는 토지 소유자에게 임료 상당의 부당이득을 반환해야 한다고 판결했습니다. 이때 부당이득의 범위는 그 아파트가 차지하고 있는 면적에 해당하는 토지의 임료 상당액으로 계산됩니다. 즉, 대지권이 없더라도 아파트가 실제로 차지하고 있는 땅의 면적만큼에 대한 임료를 부당이득으로 반환해야 한다는 것입니다.

토지 위에 건물이 있다면, 부당이득 산정 시 고려해야 할까?

이 사례에서 학교법인은 아파트 건물이 토지 위에 있기 때문에 토지 사용권이 제한받는다는 점을 고려하여 부당이득 금액을 줄여야 한다고 주장했습니다. 하지만 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 법원은 특별한 사정이 없는 한 토지 위에 건물이 있다는 사실만으로 토지 사용권이 제한된다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 건물이 존재한다는 이유만으로 부당이득 금액을 감액할 수는 없다는 것입니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제741조 (부당이득의 내용) 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
• 대법원 1975.12.23. 선고 75다2066 판결
• 대법원 1989.8.8. 선고 88다카18504 판결
• 대법원 1992.6.23. 선고 91다42302 판결

이처럼 대지권이 없는 아파트 소유는 불법점유에 해당하며, 그에 따른 부당이득 반환 의무가 발생합니다. 아파트를 구매할 때에는 대지권의 존재 여부를 꼼꼼히 확인하여 불필요한 법적 분쟁을 예방해야 할 것입니다.