여러분 안녕하세요! 오늘은 아파트 분양 보증과 관련된 중요한 이야기를 해보려고 합니다. 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 아파트 분양을 받았는데, 건설사가 부도가 나면 어떻게 될까요? 다행히 분양 보증이 있다면 걱정을 덜 수 있습니다. 그런데 이 분양 보증과 관련해서 누가 어떤 선택을 할 수 있는지에 대한 중요한 판결이 있어 소개해드리려고 합니다.
주택사업공제조합(지금의 주택도시보증공사, HUG)의 분양 보증, 어떤 경우에 필요할까요?
새 아파트를 분양받을 때 건설사가 부도 등의 이유로 약속을 지키지 못하는 경우를 대비해 주택사업공제조합(현 HUG)에서 분양 보증을 받는 경우가 많습니다. 이는 건설사가 파산 등의 이유로 아파트를 완공하지 못할 경우 HUG가 책임지고 분양계약자에게 돈을 돌려주거나, 아파트를 완공해 주는 것을 말합니다.
돈을 돌려받을지, 아파트를 받을지 선택할 권리는 누구에게 있을까요?
이번 판례의 핵심은 바로 이 선택권이 누구에게 있느냐는 것입니다. 과거 주택건설촉진법(1997. 12. 13. 법률 제5451호로 개정되기 전의 것)과 같은 법 시행령(1998. 4. 30. 대통령령 제15786호로 개정되기 전의 것)에 따르면, HUG는 분양 대금을 환급해 주거나 아파트를 완공해 줘야 할 의무를 지닙니다. 그런데 이때 '어떤 방식으로 보증을 이행할지' 선택할 권리는 HUG가 아니라 분양받은 사람, 즉 수분양자에게 있다는 것이 이번 판결의 핵심입니다.
쉽게 말해, 건설사가 부도나서 아파트를 완공하지 못하면, HUG는 수분양자에게 납부한 돈을 돌려주거나, 대신 아파트를 완공해서 넘겨줘야 합니다. 그리고 수분양자가 둘 중 어떤 방식을 원하는지 선택할 권리를 가지고 있다는 것입니다. HUG가 임의로 '환급만 해주겠다' 또는 '아파트만 완공해 주겠다'라고 결정할 수는 없다는 것입니다.
관련 법 조항은 무엇일까요?
이 판결의 근거가 된 법 조항은 다음과 같습니다.
정리하자면, 아파트 분양 보증은 수분양자를 보호하기 위한 중요한 제도입니다. 그리고 이 보증 이행 방식에 대한 선택권은 수분양자에게 있다는 것을 꼭 기억해 두시면 좋겠습니다.
상담사례
주택분양보증은 건설사 부도 등의 경우 HUG가 책임지는 제도로, 수분양자는 보증 혜택을 받을 권리와 함께 HUG의 조치에 묵시적 동의로 간주되어 새로운 건설사에 잔여 분양대금 납부 의무를 질 수 있다.
민사판례
아파트 분양 계약 후 시공사 부도 등으로 보증사고가 발생했을 때, HUG(주택도시보증공사)가 분양계약자에게 무조건 계약금과 중도금을 돌려줄 의무는 없고, 분양보증계약 내용, 특히 보증이행방법(분양이행 또는 환급이행)의 결정에 따라 HUG의 의무가 결정된다는 판결입니다.
민사판례
건설사 부도 시 분양보증을 한 등록업체는 분양계약상의 의무를 지게 되며, 분양계약자가 이를 해제할 경우 원상회복(분양대금 반환)을 청구할 수 있다. 분양계약 과정에서 일부 절차상 위반이 있더라도 계약 자체는 유효하다.
민사판례
아파트 건설사에 자금을 지원할 목적으로 분양계약을 맺은 경우, 또는 명의만 빌려준 경우에는 아파트 분양보증을 받을 수 없다.
민사판례
건설사 채권자가 빚 대신 아파트 분양계약을 받았을 때, 주택사업공제조합이 분양 보증 책임을 지는지 여부에 대한 판례로, 결론은 **책임지지 않는다**입니다.
민사판례
아파트 건설사가 부도 등으로 공사를 완료하지 못할 경우, 주택분양보증에 따라 보증기관이 다른 시공사를 선정하여 공사를 마무리하게 할 수 있습니다. 이때, 분양받는 사람(수분양자)은 공사 재개에 동의하는 것으로 간주되어 잔여 분양대금을 지급할 의무가 발생합니다. 하지만, 건설사가 이미 진행한 공사분에 대한 분양대금은 원래 건설사의 채권이므로, 다른 시공사에게 넘기려면 법적 절차를 거쳐야 합니다. 또한, 잔여 분양대금은 건설사가 실제로 진행한 공사량을 정확히 계산하여 산정해야 합니다.