아파트 분양계약을 했는데, 부득이한 사정으로 계약을 해제해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이때 분양자가 중도금 대출이자를 대신 내주기로 했다면, 계약 해제 후 이 이자를 어떻게 처리해야 할까요? 최근 대법원 판결을 통해 이 문제에 대한 명확한 기준이 제시되었습니다.
사례는 이렇습니다.
분양사 A는 수분양자 B들과 아파트 분양계약을 체결하면서, B들이 중도금 대출을 받을 경우 A가 이자를 대신 납부해주고, 입주 시 B들이 A에게 이자를 상환하기로 약정했습니다. 만약 계약이 해제될 경우, B들이 대납된 이자를 일괄 상환한다는 조건도 포함되었습니다. B들은 중도금 대출을 받았고, A는 약속대로 이자를 대신 납부했습니다. 그러나 B들이 잔금을 납부하지 못하면서 분양계약이 해제되었습니다.
쟁점은 무엇일까요?
계약 해제 후, B들이 A에게 대납된 중도금 대출이자를 돌려줘야 하는지, 돌려준다면 언제부터 이자가 발생하는지가 핵심 쟁점입니다.
대법원의 판단은?
대법원은 B들이 A에게 대납된 이자를 반환해야 한다고 판결했습니다. 분양계약이 해제되면 중도금 대출이자를 분양사가 부담하기로 한 약정도 소급하여 효력을 잃기 때문입니다. B들은 계약 해제의 효과로서 A에게 대납 이자를 반환해야 하고, A가 이자를 대납한 날부터 법정이자가 가산되어 지급되어야 합니다.
원심은 계약서에 명시된 '계약 해제 시 대납이자 일괄 상환' 조항을 근거로 계약 해제일부터 이자가 발생한다고 판단했지만, 대법원은 이 조항은 이자 상환 의무를 규정한 것이지, 이자 계산 시작일을 정한 것은 아니라고 보았습니다. 따라서 이자는 A가 대납한 날부터 계산되어야 합니다. (민법 제548조)
핵심 정리
참고 판례
이번 판결은 아파트 분양계약 해제 시 중도금 대출이자 부담 주체에 대한 논란을 해소하고 명확한 기준을 제시했다는 점에서 의의가 있습니다. 분양계약 해제를 고려하고 있는 분들은 이 판례를 참고하여 혹시 모를 분쟁에 대비하시기 바랍니다.
민사판례
분양회사가 중도금 무이자 융자를 해주지 않겠다고 말한 것이 계약 해지 사유가 되는 '이행 거절'인지에 대한 판단 기준을 제시한 판례입니다. 단순히 해주지 않겠다고 말한 것만으로는 부족하고, 정말로 최종적으로 해줄 의사가 없다는 것이 명확해야 합니다.
민사판례
아파트 분양계약 해지 후 미납 관리비, 재산세 납부 의무와 위약금에서 이자를 공제할 수 있는지에 대한 판결입니다. 계약 해지로 인해 발생한 관리비와 재산세는 수분양자가 부담해야 하지만, 위약금에서 이자를 공제하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 다만, 위약금 자체가 돌려주지 않는 계약금에서 공제되는 경우에는 이자 반환 의무가 없다고 판결했습니다.
민사판례
계약 해제 후 원상회복 의무가 이행 지체될 경우, 당사자 간 약정 이율이 법정 이율보다 낮더라도 우선 적용된다. 다만, 지연손해금은 약정 이율이 낮더라도 법정 이율로 청구 가능하다. 또한, 1심 판결 금액이 2심에서 유지될 경우, 특별한 사정이 없으면 2심에서 피고가 금액에 대해 다투는 것은 부당하다.
민사판례
아파트 분양계약 해지 시 건설사는 수분양자가 이미 낸 돈을 돌려줘야 하는데, 이때 이자도 함께 돌려줘야 할까요? 이 판례는 위약금을 제외한 나머지 금액에 대해서는 이자를 돌려줘야 하지만, 위약금 자체에는 이자를 줄 필요가 없다고 판결했습니다.
민사판례
* 분양계약이 매수자 잘못으로 해제되어 위약금이 발생한 경우, 판매자는 위약금에 대한 이자를 추가로 지급할 필요가 없다. * 서로 관련 없는 여러 청구를 주위적·예비적 청구로 섞어서 소송을 제기하는 것은 잘못된 방식이다. 이렇게 잘못 제기된 소송에서 일부만 인용되고 나머지는 기각되었을 때, 패소한 측에서 인용된 부분만 상고하면 상고심에서는 인용된 부분만 다룬다.
민사판례
부동산 매매계약이 해제되면 매도인은 매수인에게 받았던 돈(매매대금 등)을 돌려줄 때 받은 날부터 이자를 붙여서 줘야 합니다. 이때 이자는 연 5%의 민사 법정이율이 적용됩니다.