아파트 분양계약 해지 시 계약금 이자 반환, 해야 할까 말아야 할까?

아파트 분양 계약을 해지할 때, 건설사가 이미 받은 돈을 돌려줘야 한다는 건 누구나 알고 있죠. 그런데 그 돈에 이자까지 붙여서 줘야 할까요? 특히 계약금은 어떻게 될까요? 오늘은 이 부분에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

기본 원칙: 계약 해지 시 받은 돈 + 이자 반환!

원칙적으로 계약이 해지되면 사업자(여기서는 건설사)는 받았던 돈에 이자를 붙여서 돌려줘야 합니다. 이는 민법 제548조 제2항에 따른 원상회복 의무이기 때문입니다. 또한, 이자 반환을 면제하는 약관은 고객에게 불리하므로 약관규제법(구 약관의 규제에 관한 법률) 제9조(현행 제9조 제5호)에 따라 무효입니다. 쉽게 말해, "계약 해지 시 이자는 안 돌려줘도 돼!"라는 계약 조항은 효력이 없다는 뜻입니다. (대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다75393 판결, 대법원 2012. 4. 12. 선고 2010다21849 판결 참조)

예외: 위약금은 이자 없이 몰취 가능!

하지만 모든 돈에 이자가 붙는 건 아닙니다. 바로 '위약금'이 그 예외입니다. 계약 해지 시 위약금은 건설사가 돌려주는 것이 아니라, 받지 않은 것으로 처리됩니다. 즉, 이미 건설사가 가지고 있는 상태에서 몰취하는 것이죠. 일반적인 거래 관행도 그렇고, 계약 당사자들도 그렇게 인식하고 있습니다.

따라서 위약금 부분에 대해서는 이자를 붙여서 돌려줄 필요가 없습니다. 이자를 붙여주지 않더라도 건설사의 원상회복 의무를 부당하게 줄이는 것이 아니라고 보기 때문입니다.

관리비, 재산세는 어떻게 될까?

계약 해지 후에도 입주 전이라면 관리비나 재산세를 내야 할 수도 있습니다. 계약서에 "입주 지정 기간 이후 발생하는 관리비, 재산세는 계약 해지 여부와 상관없이 수분양자가 부담한다"는 조항이 있다면, 이는 유효합니다. 이 조항은 건설사의 원상회복 의무를 부당하게 줄이는 것이 아니며, 고객에게 과도한 손해배상 의무를 부과하는 것도 아니기 때문입니다. (구 약관규제법 제8조, 제9조 제4호 관련)

정리:

• 계약 해지 시 건설사는 받은 돈에 이자를 붙여서 돌려줘야 합니다 (민법 제548조 제2항).
• 단, 위약금은 이자 없이 몰취 가능합니다.
• 계약서에 따라 입주 지정 기간 이후 발생하는 관리비, 재산세는 계약 해지 후에도 수분양자가 부담해야 할 수 있습니다.

이처럼 계약 해지 시 돈과 이자 반환 문제는 간단하지 않습니다. 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.