아파트 분양, 내 집 마련의 꿈을 이루는 설렘 가득한 과정이죠. 하지만 건설사의 부도와 같은 예상치 못한 상황은 그 꿈을 악몽으로 바꿀 수 있습니다. 이런 위험으로부터 수분양자를 보호하기 위해 존재하는 것이 바로 주택분양보증입니다. 그런데 이 보증의 보호 범위가 어디까지인지, 누구에게 적용되는지에 대한 논란이 있었습니다. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
A 건설사에 돈을 빌려준 B씨가 있었습니다. A 건설사가 부도 위기에 처하자 B씨는 빌려준 돈을 돌려받는 대신 A 건설사가 분양하는 아파트를 받기로 했습니다. 즉, B씨는 기존 채권(빌려준 돈)을 아파트 분양계약으로 대체한 것입니다. B씨는 실제 돈을 지불하지 않고 채권으로 계약금을 대신했습니다. 이후 A 건설사가 최종 부도 처리되자, B씨는 주택분양보증기관인 주택사업공제조합(이하 공제조합)에 보증 이행을 청구했습니다.
법원은 B씨의 청구를 기각했습니다. 즉, 공제조합은 B씨에게 보증 책임을 지지 않는다는 판결을 내렸습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
주택분양보증 제도의 취지: 주택분양보증은 주택공급에 관한 규칙에 따라 정상적인 절차로 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자를 보호하기 위한 제도입니다. (주택건설촉진법 제32조, 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제4호)
B씨의 경우: B씨는 일반적인 수분양자와는 달리 기존 채권 회수 목적으로 분양계약을 체결했습니다. 실제로 분양대금을 납부한 것도 아니었습니다. 따라서 B씨는 주택분양보증 제도가 보호하고자 하는 선의의 수분양자에 해당하지 않습니다.
기타 지급보증: 건설사의 자재 구입 등과 관련된 채무는 주택분양보증과는 별도의 기타 지급보증 제도를 통해 보호받을 수 있습니다. B씨의 경우처럼 채권 회수 목적의 분양계약까지 주택분양보증으로 보호하게 되면 기타 지급보증 제도의 존재 이유가 없어지게 됩니다.
이 판례는 주택분양보증 제도의 보호 범위를 명확히 했습니다. 주택분양보증은 정상적인 절차에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자를 위한 안전장치입니다. 채권 회수 등 다른 목적으로 분양계약을 체결한 경우에는 보증 대상이 아니라는 점을 기억해야겠습니다. 관련 법 조항으로는 민법 제428조, 제606조, 주택건설촉진법 제32조, 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제4호가 있습니다.
민사판례
아파트 건설사에 자금을 지원할 목적으로 분양계약을 맺은 경우, 또는 명의만 빌려준 경우에는 아파트 분양보증을 받을 수 없다.
민사판례
건설사가 빚 대신 아파트 분양계약을 체결해주는 '대물변제' 방식으로 분양했을 때, HUG(주택도시보증공사, 옛 대한주택보증)의 분양보증 책임이 있는지에 대한 판례입니다. 결론적으로, 단순한 대물변제를 넘어 탈법적인 형태의 분양이라면 HUG는 보증 책임을 지지 않습니다.
민사판례
아파트 건설사에 사업 자금을 대주기 위한 목적으로 분양계약 명의를 빌려준 사람은 주택분양보증의 보호를 받을 수 없다는 판결입니다.
상담사례
주택분양보증은 건설사 부도 등의 경우 HUG가 책임지는 제도로, 수분양자는 보증 혜택을 받을 권리와 함께 HUG의 조치에 묵시적 동의로 간주되어 새로운 건설사에 잔여 분양대금 납부 의무를 질 수 있다.
민사판례
아파트 건설사가 부도 등으로 공사를 완료하지 못할 경우, 주택분양보증에 따라 보증기관이 다른 시공사를 선정하여 공사를 마무리하게 할 수 있습니다. 이때, 분양받는 사람(수분양자)은 공사 재개에 동의하는 것으로 간주되어 잔여 분양대금을 지급할 의무가 발생합니다. 하지만, 건설사가 이미 진행한 공사분에 대한 분양대금은 원래 건설사의 채권이므로, 다른 시공사에게 넘기려면 법적 절차를 거쳐야 합니다. 또한, 잔여 분양대금은 건설사가 실제로 진행한 공사량을 정확히 계산하여 산정해야 합니다.
민사판례
아파트 건설사가 부도나면 주택사업공제조합(현 주택도시보증공사)은 분양계약자에게 돈을 돌려줄지, 아파트를 지어줄지 선택할 의무가 있는 것이 아니라, 분양계약자가 선택할 수 있다.