아파트 잔금 대출과 지연이자, 언제부터 내야 할까요?

새 아파트 분양받고 꿈에 부풀어 입주를 기다리는데, 잔금 때문에 골치 아픈 경우가 종종 있습니다. 특히 잔금을 은행 대출로 처리하기로 했는데, 대출이 늦어지면서 지연이자가 발생하면 누가 책임져야 할지 걱정되죠. 오늘은 이런 상황에서 지연이자 발생 시점을 판단하는 기준에 대해 알아보겠습니다.

분양대금 납부, 기본 원칙은?

일반적으로 아파트 매매에서는 잔금 지급일에 돈을 내지 못하면 연체이자가 발생합니다. 민법 제587조에 따르면, 매수인(분양받는 사람)은 목적물(아파트)을 인도받은 날부터 매매대금에 대한 이자를 지급해야 합니다. 하지만 잔금 지급일이 따로 정해져 있다면, 그 날짜까지는 이자를 낼 필요가 없습니다. 즉, 정해진 잔금 납부일 전까지는 아파트에 입주했더라도 잔금에 대한 이자를 낼 필요가 없는 것이죠.

은행 대출 약정이 있는 경우는 어떨까요?

분양 계약 시, 잔금을 분양사 책임 하에 아파트 담보 대출로 충당하기로 약정했다면 상황은 달라집니다. 이 경우, 대법원 판례(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다14190 판결)는 잔금 지급 기한을 "은행 대출을 받을 수 있는 때"까지로 보고 있습니다. 즉, 분양사가 소유권 이전 등 대출 준비를 마치고 대출 절차를 진행하도록 안내했는데도, 분양받는 사람이 필요한 서류 준비 등을 미뤄 대출이 지연되었다면, 이때 발생하는 지연이자는 분양받는 사람이 부담해야 합니다.

분양사 책임이란 무엇일까요?

분양사 책임 하에 대출을 받는다는 것은, 단순히 분양사가 대출을 알선해주는 것을 넘어, 대출 과정에서 발생할 수 있는 문제에 대한 책임도 분양사가 진다는 의미입니다. 만약 분양받는 사람의 귀책사유 없이 대출이 불가능해진다면, 분양받는 사람은 잔금 미지급에 대한 책임을 지지 않습니다. 즉, 분양사가 대출을 받을 수 있도록 모든 조치를 취해야 하며, 대출 지연에 대한 책임도 져야 한다는 것입니다.

핵심 정리!

• 원칙적으로 잔금 지급일 이후에 발생한 미납 잔금에 대해서만 지연이자를 납부합니다.
• 잔금을 분양사 책임 하에 아파트 담보대출로 충당하기로 약정했다면, 잔금 지급 기한은 "은행 대출을 받을 수 있는 때"까지입니다.
• 대출 지연 사유가 분양받는 사람에게 있다면, 그 기간에 대한 지연이자는 분양받는 사람이 부담해야 합니다.

아파트 분양 계약은 큰돈이 오가는 중요한 계약입니다. 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 잔금과 관련된 조항은 더욱 신중하게 살펴봐야 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.