아파트 재건축, 꼭 알아야 할 네 가지!

아파트 재건축, 생각보다 복잡한 절차와 법적인 문제 때문에 머리 아프셨죠? 최근 대법원 판결을 바탕으로 꼭 알아야 할 네 가지 핵심 내용을 쉽게 풀어드립니다.

1. 재건축 결정, 나중에 바꾸려면?

재건축을 결정했더라도 나중에 내용을 변경해야 할 경우가 생길 수 있습니다. 처음 재건축을 결정할 때처럼 까다로운 절차를 다시 거쳐야 할까요? 정답은 '네'입니다. 집합건물법 제49조에 따르면, 재건축 결정 내용을 변경하려면 처음 결정할 때와 같은 의결 정족수(구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상)가 필요합니다. (대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 등 참조) 변경 사항이 사소하더라도, 많은 소유자들의 동의를 얻어야 한다는 점 잊지 마세요!

2. 재건축 결정, 서면으로도 가능할까?

바쁜 현대 사회, 모든 소유자가 모여서 회의하기란 어렵습니다. 다행히 집합건물법 제41조 제1항과 제47조에 따라 재건축 결정은 서면으로도 가능합니다. 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면 합의가 있다면, 실제 회의를 열지 않아도 유효한 결정으로 인정됩니다. (대법원 1999. 8. 20. 선고 98다17572 판결, 2003. 5. 13. 선고 2003다2628 판결 등 참조)

3. 재건축 비용, 어떻게 나눌까?

재건축에서 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 비용 분담입니다. 집합건물법 제47조 제3항에 따르면, 재건축 결정 시에는 비용 분담에 관한 사항을 명확히 정해야 합니다. 단순히 '나중에 협의한다'는 식의 모호한 결정은 안 됩니다. 구체적인 분담액이나 산출 기준을 정해야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다. (대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결, 2006. 7. 4. 선고 2004다7408 판결 등 참조)

4. 여러 동 재건축, 일부 동만 찬성하면?

단지 내 여러 동을 재건축할 때, 모든 동이 찬성해야만 진행할 수 있을까요? 만약 일부 동만 재건축 결의 요건을 충족한다면, 찬성한 동만 재건축을 진행할 수 있습니다. 그리고 해당 동의 반대 소유자에게는 매도청구권을 행사할 수 있습니다. (대법원 2000. 6. 23. 선고 99다63084 판결, 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결 등 참조) 모든 동의 합의를 얻지 못하더라도 재건축을 추진할 수 있다는 점, 기억해 두세요.

재건축은 많은 사람들의 이해관계가 얽힌 복잡한 과정입니다. 위 네 가지 핵심 내용을 숙지하고, 관련 법률과 판례를 참고하여 재건축을 성공적으로 진행하시길 바랍니다!