아파트 재건축, 알고 계신가요? 재건축 결의부터 사업시행방식까지 핵심만 콕콕!

아파트 재건축은 오래된 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 사업으로, 복잡한 법적 절차와 이해관계가 얽혀있습니다. 오늘은 재건축 과정에서 발생할 수 있는 핵심적인 법적 쟁점들을 살펴보겠습니다.

1. 재건축 결의, 얼마나 구체적이어야 할까?

재건축 결의는 조합원들의 의사를 모아 재건축을 추진하기로 결정하는 중요한 단계입니다. 이때 재건축 비용의 개산액과 분담에 관한 사항은 조합원들이 재건축 참여 여부를 결정하는 중요한 기준이 되므로 반드시 포함되어야 합니다 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제3항).

하지만 이러한 사항들을 재건축 실행 단계에서 다시 협의하지 않아도 될 정도로 구체적으로 정할 필요는 없습니다. 분담액이나 기준을 정하는 정도면 충분합니다 (대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결, 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19569 판결 등). 예를 들어, 용적률을 제시하고 평당 분담액 추산치와 분담 기준을 제시하는 정도면 충분하며, 각 조합원 별로 세분화된 분담액이나 기준까지 제시할 필요는 없습니다.

2. 재건축 결의, 언제 어떻게 해야 할까?

재건축 결의는 반드시 최초 관리단집회에서만 이루어져야 하는 것은 아닙니다. 최초 관리단집회에서 필요한 정족수를 충족하지 못했더라도, 이후 재건축 추진 과정에서 구분소유자들이 재건축 동의 서면을 제출하여 정족수를 충족하면 유효한 재건축 결의로 인정됩니다 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항, 제47조, 대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결, 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19569 판결 등). 또한 법률상 재건축 결의 시기에 대한 제한이 없으므로, 조합 창립총회일과 같은 날에 이루어져야 하는 것도 아닙니다 (대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결, 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006다9842 판결 등).

3. 형평성, 꼭 지켜야 할까?

재건축 결의는 구분소유자 간 형평성을 유지해야 합니다 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조). 비용 분담이나 신축 건물 구분소유권 귀속에 있어 형평성에 현저히 반하는 결의는 무효입니다 (대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11404 판결).

형평성 판단 기준은 단순히 위치, 면적, 층수의 차이만 고려하는 것이 아니라, 차이 발생 경위, 신건물 배치 및 설계의 합리성, 종전 구분소유권의 가치, 구분소유권 배분 방식, 재산적 가치 불균형 정도 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다 (대법원 2007. 9. 20. 선고 2006다9842 판결).

4. 구 도시정비법과 사업시행방식, 어떤 관계일까?

구 도시정비법 부칙(2002. 12. 30.) 제7조 제1항은 구 도시정비법 시행 전에 사업계획 승인이나 사업시행인가를 받은 재건축 사업은 종전 규정을 따르도록 하고 있습니다. 이는 사업계획 승인 후에는 행정청 관여가 종료되고 조합 운영 및 권리 분배 등은 민법 등에 따라 자율적으로 이루어진다는 원칙에 따른 것입니다.

따라서 구 도시정비법 시행 전 사업계획 승인을 받은 재건축조합의 경우, '사업시행방식'은 구 도시정비법 제3장 '정비사업의 시행'에서 규정하는 방식이나 절차를 모두 포함하며, 종전 규정에 따라 규율됩니다. 즉, 관리처분계획 인가, 이전고시 등 구 도시정비법의 핵심 조항들이 적용되지 않고, 그 외 세부적인 절차나 방식 관련 규정도 배제됩니다 (구 도시 및 주거환경정비법(2003. 5. 29. 법률 제6893호로 개정되기 전의 것) 제6조 제3항).

재건축은 복잡한 과정이므로 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다. 위 내용은 일반적인 정보 제공 목적이며, 법적 자문으로 해석될 수 없습니다. 구체적인 사안은 관련 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.