아파트 지하 공간, 내 맘대로 쓸 수 있을까? - 공용부분과 전유부분 이야기

안녕하세요! 오늘은 아파트와 같은 집합건물에서 공용 부분을 개인적으로 사용할 수 있는지에 대한 흥미로운 법적 이야기를 해보려 합니다. 특히, 지하 공간을 둘러싼 분쟁 사례를 통해 공용부분과 전유부분의 개념을 명확히 이해하고, 어떤 조건을 만족해야 개인적인 사용이 가능한지 알아보겠습니다.

사실관계: 한 교회가 신축한 건물의 지하 1층 일부를 상가(지층 1호)로 분양하고 나머지 공간은 공용부분으로 남겨두었습니다. 이후 상가는 여러 사람을 거쳐 원고에게 소유권이 넘어갔고, 교회는 남은 지하 공간을 판매시설로 용도 변경하여 자신의 전유부분으로 등기했습니다. 원고는 이에 반발하여 소송을 제기했습니다.

쟁점: 교회가 공용부분을 자신의 전유부분으로 변경하여 사용할 수 있을까요? 원고가 경매로 낙찰받은 상가 부분은 정당한 전유부분일까요?

법원의 판단:

1. 공용부분의 전유부분 변경 요건: 법원은 건물의 일부를 전유부분으로 인정하려면 구조상, 이용상 독립성을 갖춰야 한다고 판시했습니다. 또한, 기존 공용부분을 전유부분으로 변경하려면 집합건물의소유및관리에관한법률 제15조에 따라 구분소유자들의 집회 결의 및 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙이 필요하다고 했습니다. 이 사건에서는 교회가 이러한 절차를 거치지 않았으므로, 해당 공간은 여전히 공용부분으로 남아있다고 판단했습니다. (집합건물의소유및관리에관한법률 제1조, 제2조, 제15조 참조)

2. 경매 낙찰받은 상가의 전유부분 인정 여부: 법원은 놀랍게도 원고가 경매로 낙찰받은 상가 부분 역시 전유부분으로 인정하지 않았습니다. 왜냐하면 해당 상가도 다른 공용부분과 구분되는 구조적, 이용상 독립성을 갖추지 못했기 때문입니다. 실제로 감정평가 과정에서도 다른 위치의 공간을 기준으로 평가가 이루어졌다는 점이 이를 뒷받침했습니다. 따라서 원고는 존재하지 않는 전유부분에 대한 소유권을 주장할 수 없게 되었습니다. (민법 제215조 제1항 참조. 대법원 1990.7.13. 선고 90다카4027 판결, 1992.4.24. 선고 92다4390,4406 판결 참조)

결론: 이 사례는 집합건물에서 공용부분과 전유부분을 명확히 구분하는 것이 얼마나 중요한지 보여줍니다. 단순히 등기부에 전유부분으로 기재되어 있다고 하더라도, 실제 구조와 이용 상태가 독립성을 갖추지 못하면 전유부분으로 인정받지 못할 수 있습니다. 공용부분의 변경을 원한다면 법에서 정한 절차를 반드시 준수해야하며, 경매 참여 시에도 등기부뿐 아니라 실제 현황을 꼼꼼히 확인해야 합니다.