아파트 하자, 건설사는 언제까지 책임져야 할까?

아파트에 하자가 발생했을 때, 건설사의 책임은 언제까지일까요? 최근 대법원 판결을 통해 이와 관련된 중요한 법리가 다시 한번 확인되었습니다. 바로 하자담보책임기간에 대한 해석입니다.

이번 사례는 아파트 시행사와 시공사 사이의 분쟁이었습니다. 시행사는 아파트 입주자들로부터 하자 보수에 대한 손해배상 소송을 당했고, 이에 따라 시공사에게 책임을 물었습니다. 쟁점은 시공사의 하자담보책임이 만료되었는지 여부였습니다.

핵심은 건설산업기본법 제28조 제1항입니다. 이 조항은 건설공사의 종류에 따라 하자담보책임기간을 다르게 정하고 있습니다. 예를 들어, 철근콘크리트 구조의 경우에는 공사 완료일로부터 10년입니다.

그런데 이 기간을 어떻게 해석해야 할까요? 과거 일부 판례에서는 이 기간을 제척기간으로 해석했습니다. 즉, 이 기간 안에 하자 발생 사실을 알리고 보수를 청구하지 않으면, 그 이후에는 하자가 발생하더라도 건설사에 책임을 물을 수 없다는 것입니다.

그러나 대법원은 이러한 해석이 잘못되었다고 판단했습니다. 대법원은 하자담보책임기간은 하자발생기간이라고 명확히 했습니다. 즉, 이 기간 안에 하자가 발생했다면, 그 이후라도 건설사에 책임을 물을 수 있다는 것입니다.

다시 말해, 하자담보책임기간(하자발생기간) 내에 하자가 발생했다면, 건설사는 그 하자에 대해 책임을 져야 합니다. 그리고 이 책임은 하자가 발생한 시점부터 소멸시효가 완성될 때까지 유지됩니다.

이번 판결은 건설사의 하자담보책임에 대한 중요한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 큽니다. 아파트에 하자가 발생한 경우, 건설산업기본법 제28조 제1항 및 관련 판례(대법원 2011. 12. 8. 선고 2009다25111 판결, 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다202383 판결 등)를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 정당한 권리를 보호받을 수 있기를 바랍니다.

참고 조문:

• 구 건설산업기본법(2007. 5. 17. 법률 제8477호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항, 제3항
• 구 건설산업기본법 시행령(2007. 12. 28. 대통령령 제20488호로 개정되기 전의 것) 제30조 제1항 [별표 4]