새 아파트에 입주하는 꿈을 안고 분양계약을 했는데, 막상 완공된 아파트에 심각한 하자가 있다면 어떻게 해야 할까요? 계약을 해지하고 싶지만 이미 완공된 후라 망설여지는 분들도 계실 겁니다. 결론부터 말씀드리면, 완공 후에도 하자가 심각하여 계약의 목적을 달성할 수 없다면 분양계약을 해지할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 대법원 판례(2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결)를 통해 완공된 집합건물의 하자와 관련된 분양계약 해지에 대해 자세히 알아보겠습니다.
법은 소비자의 편입니다!
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제9조 제1항은 분양자에게도 건물을 짓는 사람과 같은 책임(담보책임)을 지도록 규정하고 있습니다. 이는 민법 제667조부터 제671조까지의 내용을 준용하는 것인데요. 쉽게 말해, 아파트를 짓는 건설사뿐 아니라 분양하는 회사에도 하자에 대한 책임을 묻겠다는 것입니다. 부실공사를 막고, 소비자를 보호하기 위한 법의 취지이죠.
민법 제668조, 함정이 있었다?!
민법 제668조는 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 계약을 해지할 수 있다고 하면서도, 건물 등의 공작물은 예외로 하고 있습니다. 이 때문에 완공된 건물은 하자가 있어도 계약을 해지하기 어렵다고 생각하는 분들이 많았습니다.
대법원, 소비자 보호에 힘을 싣다!
하지만 대법원은 위 판례를 통해 집합건물의 경우에는 민법 제668조 단서를 적용하지 않는다고 판결했습니다. 즉, 집합건물은 완공 후에도 하자가 심각하면 계약을 해지할 수 있다는 뜻입니다. 대법원은 그 이유로 다음과 같은 점들을 들었습니다.
정리하자면, 아파트에 심각한 하자가 있어서 계약의 목적을 달성할 수 없다면, 완공 후에도 분양계약을 해지할 수 있습니다. 집합건물법과 대법원 판례가 소비자의 권리를 보호하고 있으니, 너무 걱정하지 마세요! 물론 하자의 정도가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도인지는 개별적인 사안에 따라 판단해야 합니다. 관련 문제로 어려움을 겪고 있다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
참고 법조항:
상담사례
아파트 분양 후 심각한 하자가 발생하면 집집법에 따라 계약 해제가 가능하며, 하자 증거를 확보하고 분양자에게 보수 요청 후 해결되지 않으면 계약 해제를 요구해야 한다.
상담사례
땅에 하자가 있어 건물을 지을 수 없다면, '하자담보책임'에 따라 분양계약 해지 및 매매대금, 세금, 법무사 비용 등 손해배상 청구가 가능하다.
민사판례
아파트 하자에 대해 건설사에 손해배상을 청구할 때, 집합건물법과 주택법을 모두 근거로 청구할 수 있으며, 특히 주택법에서 정하지 않은 하자나 사용검사 전 하자는 기간 제한 없이 집합건물법에 따라 청구 가능합니다. 입주자대표회의도 구분소유자들로부터 권리를 양도받아 청구할 수 있습니다.
민사판례
건물 신축공사 후 발생한 하자에 대한 보수비용 및 손해배상 책임 범위에 대한 판결로, 감정 결과의 신뢰성, 하자의 중요도, 계약 해석, 공사 완료 시점 등이 쟁점이 되었습니다. 대법원은 원심의 감정 결과 채택 및 공사 완료 시점 판단에 오류가 있다고 판단하여 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.
민사판례
아파트를 샀는데 하자가 있다면 누가 보상을 요구할 수 있을까요? 이 판결은 아파트를 되판 사람이 아니라 *현재* 아파트 소유자가 하자 보수와 손해배상을 청구할 수 있다고 합니다. 또한, 주택법에 따른 하자보수 기간이 지났더라도 집합건물법에 따른 권리를 행사할 수 있다는 점과 심각한 하자로 정신적 고통을 받았다면 위자료도 청구할 수 있다는 점을 확인했습니다.
민사판례
아파트 건설사가 부도 등으로 분양계약을 이행할 수 없게 되어 분양보증회사가 대신 분양을 완료한 경우, 해당 분양보증회사도 아파트 하자에 대한 책임을 져야 한다. 이는 사용검사 전후 발생한 모든 하자에 적용되며, 분양보증회사가 별도의 하자보수보증을 했는지 여부와 관계없다.