아파트 하자보수, 누가 언제까지 청구할 수 있을까?

아파트에 하자가 발생했을 때, 누가 책임을 지고 어떻게 보수받을 수 있을까요? 특히 하자보수를 청구할 수 있는 기간은 정해져 있을까요? 오늘은 아파트 하자보수와 관련된 법적인 내용을 살펴보겠습니다.

하자담보책임 기간: 10년의 벽

아파트를 건설한 사업주체는 하자에 대한 책임을 집니다. 이를 하자담보책임이라고 합니다. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '구 집합건물법') 제9조에 따라 민법 제670조와 제671조가 준용되는데, 콘크리트 구조물인 아파트의 경우 하자담보책임 기간은 인도 후 10년입니다. 이 기간은 제척기간이라고 하여, 기간이 지나면 권리 자체가 소멸합니다. 즉, 10년이 지나면 하자보수를 청구할 수 없습니다. (관련 법 조항: 구 집합건물법 제9조, 민법 제670조, 제671조) (참고 판례: 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결, 대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결)

하자보수 청구, 누가 해야 할까?

하자보수 청구는 구분소유자 개인이 해야 합니다. 입주자대표회의가 자신들의 이름으로 사업주체에 하자보수를 청구하더라도, 이는 입주자대표회의 자신의 권리를 행사한 것으로 봅니다. 구분소유자들을 대신하여 또는 구분소유자들이 입주자대표회의를 통해 청구한 것으로는 볼 수 없습니다. (참고 판례: 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결)

입주자대표회의의 하자보수 청구와 제척기간

만약 입주자대표회의가 자신에게 하자보수청구권이 있다고 생각하여 소송을 제기했지만, 나중에 구분소유자들에게서 청구권을 양도받았다고 주장하는 경우, 어떻게 될까요? 이 경우, 최초 소송은 입주자대표회의 자신의 권리를 주장한 것이므로 구분소유자들을 대리한 것으로 볼 수 없습니다. 그리고 양도받았다는 주장은 이미 10년의 제척기간이 지난 후에 이루어졌다면, 하자보수청구권은 소멸한 것으로 봅니다.

주택법과 하자보수 기간의 관계

주택법에도 하자보수에 관한 규정이 있습니다. 그러나 주택법의 하자보수 기간은 행정적인 절차를 위한 것이지, 구 집합건물법상의 10년 제척기간에 영향을 미치지 않습니다. 즉, 주택법상의 기간이 지났더라도 10년 이내라면 구분소유자는 하자보수를 청구할 수 있습니다. (참고 판례: 대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결, 대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결)

결론적으로, 아파트 하자보수는 구분소유자 개인이 10년 이내에 청구해야 합니다. 입주자대표회의의 활동은 참고자료가 될 수 있지만, 구분소유자 본인의 권리 행사를 대신하지는 않습니다. 따라서 아파트에 하자가 발생하면, 10년의 제척기간 내에 적극적으로 권리를 행사하는 것이 중요합니다.