아파트랑 상가가 같이 있는 땅, 누가 쓸 수 있을까? 대지사용권 이야기

혹시 아파트와 상가가 같은 땅에 있는 건물을 본 적 있으신가요? 이런 경우 땅의 사용 권리는 어떻게 될까요? 오늘은 아파트와 상가가 함께 있는 땅의 대지사용권에 대한 흥미로운 이야기를 해보려고 합니다.

대지사용권, 면적 비율대로 나눠 갖는게 아니라고?

일반적으로 땅을 여러 사람이 공유하면, 자신의 지분만큼 땅을 사용할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 아파트와 상가처럼 한 필지에 여러 건물이 있는 경우, 대지사용권은 조금 다르게 적용됩니다.

핵심은 건물의 용도입니다. 만약 특별한 약속(규약)이 없다면, 각 건물의 소유자는 자신의 땅 지분 비율과 상관없이 건물의 용도에 맞게 땅 전체를 사용할 수 있습니다.

예를 들어 아파트와 상가가 같은 땅을 공유하고 있다면, 아파트 주민들은 아파트를 위한 용도로, 상가 소유주는 상가를 위한 용도로 땅 전체를 사용할 권리가 있다는 뜻입니다. 땅의 면적을 칼같이 나눠서 사용하는 것이 아니라는 점이 중요합니다.

실제 판례를 살펴볼까요?

한 건설회사가 아파트와 상가를 한 땅에 지어 분양했습니다. 아파트 입주자들에게는 대지 지분에 대한 등기를 해주었지만, 상가 건물과 남은 대지 지분은 다른 사람에게 팔았습니다. 하지만 상가 건물의 대지 지분에 대한 등기는 한참 뒤에야 이루어졌습니다.

이 경우, 상가 건물의 매수인은 등기 전까지는 건설회사로부터 대지사용권을 산 것으로 보고, 등기 후에는 자신이 등기한 대지권을 갖는 것으로 보아 대지 사용이 적법하다고 판결했습니다. 즉, 상가 매수인이 실제로 등기한 땅 지분의 비율과 관계없이 상가 용도로 땅을 사용하는 것은 문제가 없다는 것입니다. (1993.11.12. 선고 92나9318 판결)

관련 법 조항도 알아두면 좋겠죠?

• 민법 제263조 (공유물의 관리): 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정합니다.
• 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 (대지사용권): 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리
• 집합건물의소유및관리에관한법률 제21조 (대지사용권의 내용): 구분소유자는 그 소유 지분의 비율에 따라 대지에 대하여 용익권을 가집니다. 다만, 규약으로써 달리 정할 수 있습니다.

결론적으로, 아파트와 상가처럼 여러 건물이 같은 땅에 있는 경우, 대지사용권은 단순히 땅 지분 비율로만 정해지는 것이 아니라 건물의 용도와 관련 법규, 그리고 당사자 간의 약속에 따라 정해진다는 것을 기억해두면 좋을 것 같습니다.