🚨 이미 임차권등기 된 집에 들어갔어요! 보증금 돌려받을 수 있을까요? 🚨

이사 후 등기부등본을 확인해보니, 이전 세입자가 임차권등기를 해놓고 나간 상태였다면? 게다가 경매까지 진행 중이라면? 정말 아찔한 상황이죠. 7천만원이라는 큰돈이 걸린 질문자님의 사례를 통해, 임차권등기된 집에 입주했을 때 보증금을 어떻게 지킬 수 있는지 자세히 알아보겠습니다.

질문자님의 상황: 서울 소재 주택에 보증금 7천만원으로 입주하여 전입신고까지 마쳤습니다. 하지만 나중에 알고 보니, 이전 세입자가 임차권등기를 해놓고 나간 상태였고, 현재 집은 경매 절차 진행 중입니다. 이런 경우, 소액임차인으로서 보증금을 보호받을 수 있을까요?

안타깝지만, 소액임차인의 최우선변제권은 행사할 수 없습니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 따르면, 임차권등기가 완료된 후에 입주한 세입자는 소액임차인의 최우선변제권을 주장할 수 없습니다. 이 조항은 이전 세입자의 권리를 보호하기 위해 만들어졌습니다. 임차권등기를 하고 이사를 가면, 집주인은 그 집을 다시 쉽게 임대할 수 있게 됩니다. 만약 이후 세입자에게 최우선변제권을 인정한다면, 임차권등기를 한 이전 세입자는 물론이고, 은행과 같은 다른 선순위 권리자들의 이익을 해칠 수 있기 때문입니다.

그렇다면, 보증금을 아예 돌려받지 못하는 걸까요? 그렇지는 않습니다.

소액임차인의 최우선변제권은 행사할 수 없지만, 확정일자를 받았다면, 확정일자 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 확정일자는 임대차계약서에 공증기관이 계약일을 확인해주는 것으로, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 중요한 요건입니다. 확정일자를 받았다면, 경매 절차에서 다른 채권자들보다 후순위일지라도, 확정일자 순서에 따라 배당받을 수 있습니다.

핵심 정리:

• 임차권등기 후 입주한 세입자는 소액임차인의 최우선변제권 행사 불가 (주택임대차보호법 제3조의3 제6항)
• 확정일자를 받았다면, 확정일자 순위에 따라 배당 가능

결론적으로, 질문자님은 소액임차인으로서 보호받을 수는 없지만, 확정일자를 받았다면 경매 배당에서 일정 부분 보증금을 회수할 가능성이 있습니다. 자신의 상황에 맞는 정확한 권리 분석을 위해서는 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 전문가의 도움을 받아 최대한 보증금을 회수할 수 있는 방법을 찾아보시기 바랍니다.