잃어버린 등기, 다시 찾았는데… 내 땅 맞아요? (중복 회복등기 문제)

오래된 땅의 등기가 멸실되었다가 다시 찾았는데, 다른 사람 명의로 등기가 되어 있다면?! 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 등기는 부동산 소유권을 증명하는 중요한 문서인데, 이런 일이 발생하면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 중복 회복등기에 대해 알아보겠습니다.

사례를 통해 알아보는 중복 회복등기

A라는 땅이 있었습니다. 그런데 토지대장과 등기부가 모두 사라져 버렸습니다. 시간이 흘러 1974년 3월 10일, 갑이라는 사람 명의로 1962년 2월 5일에 매매로 소유권을 이전했다는 등기가 회복되었습니다. 이후 이 등기를 근거로 을, 병, 정에게 순차적으로 소유권이 넘어갔습니다.

그런데! 1974년 7월 1일, 멸실 전 등기필증을 가지고 무라는 사람이 A땅에 대한 회복등기를 신청했습니다. 이 등기는 1958년 2월 8일 매매를 원인으로 무가 소유권을 취득했다는 내용이었고, 결국 A땅에 대해 갑의 등기와는 별개로 무의 등기, 즉 중복 회복등기가 이루어진 것입니다. 이 경우, 누구의 등기가 유효한 걸까요?

법은 어떻게 말할까요?

우리나라는 1개의 부동산에는 1개의 등기기록만 존재해야 한다는 '1부동산 1등기기록주의'(부동산등기법 제15조 제1항 본문)를 채택하고 있습니다. 즉, 하나의 땅에 두 개의 등기가 존재할 수는 없다는 뜻입니다.

만약 중복 등기가 발견되면 등기관은 대법원규칙에 따라 하나의 등기를 폐쇄해야 합니다 (부동산등기법 제21조). 폐쇄된 등기의 명의인은 자신의 소유권을 증명하여 등기의 부활을 신청할 수 있습니다.

대법원은 이런 중복 회복등기 문제에 대해 여러 판례를 통해 기준을 제시하고 있습니다. 핵심은 원칙적으로 먼저 된 등기가 우선한다는 것입니다. 다만, 멸실 전 등기 상황을 정확히 알 수 없는 경우에는 회복등기일을 기준으로 먼저 회복된 등기가 우선합니다 (대법원 2001. 2. 15. 선고 99다66915 판결).

사례의 결론은?

위 사례에서는 갑의 회복등기(1974년 3월 10일)가 무의 회복등기(1974년 7월 1일)보다 먼저 이루어졌습니다. 따라서 갑의 회복등기가 유효하고, 그 이후 이어진 을, 병, 정의 소유권이전등기도 유효하게 됩니다. 무는 갑, 을, 병, 정의 등기 말소를 청구할 수 없습니다.

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