건물주 여러분, 안녕하세요! 오늘은 임대보증금을 건물 신축이나 대지 매입에 사용했을 때 간주임대료 계산은 어떻게 되는지에 대한 대법원 판례를 소개해드리려고 합니다.
간주임대료란?
세법에서는 전세금이나 임대보증금처럼 이자소득이 발생하지 않는 금액에 대해서도 일정 금액을 이자소득으로 간주하여 세금을 부과하는데, 이를 '간주임대료'라고 합니다.
사례 소개
한 건물주(원고)는 건물을 짓는 도중 세입자를 미리 구하고 임대보증금을 받았습니다. 그리고 이 임대보증금을 건물 대지 매입과 건물 신축 비용에 사용했습니다. 세무서(피고)는 이 임대보증금에 대한 간주임대료를 부과했고, 건물주는 부당하다며 소송을 제기했습니다.
쟁점
대법원의 판단 (대법원 1995. 2. 10. 선고 94누5731 판결 등)
대법원은 구 소득세법 제29조 제1항과 같은 법 시행령 제58조 제3항 등의 규정을 종합하여 다음과 같이 판단했습니다.
임대보증금으로 임대부동산의 대지 매입 및 건물 신축 비용을 상환하는 경우에도 그 금액은 임대사업과 관련된 차입금의 상환액에 해당한다고 보았습니다. 따라서 이러한 금액은 간주임대료 계산 대상에서 제외되어야 합니다.
구 소득세법 시행령 제58조 제4항은 '임대사업 개시 후의 차입금 상환액'이란 '임대사업용 고정자산 취득에 소요된 차입금을 임대보증금으로 상환한 금액'을 의미한다고 규정하고 있습니다. 따라서 임대사업 개시 전에 받은 임대보증금으로 대지나 건물 비용을 상환했더라도 간주임대료 계산에서 제외될 수 있습니다. 즉, 임대사업 개시 후에 상환된 금액으로 한정되지 않습니다.
결론
임대보증금으로 건물을 짓거나 땅을 사는 경우, 그 금액은 임대사업과 관련된 차입금 상환으로 간주되어 간주임대료 계산에서 제외될 수 있습니다. 또한, 임대사업 개시 전에 상환했더라도 마찬가지입니다.
참고 조문
이 판례는 과거 법령에 대한 해석이지만, 임대보증금과 간주임대료 관계를 이해하는 데 도움이 될 것입니다. 다만, 현재는 세법이 개정되었을 수 있으므로, 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.
세무판례
임대보증금 중 임대 부동산의 미지급 공사대금을 갚는 데 쓴 돈은 간주임대료 계산 시 임대보증금에서 빼야 한다. 왜냐하면 이는 사실상 건물 건축을 위한 대출금을 갚는 것과 같은 효과를 가지기 때문이다.
세무판례
임대사업자가 임대용 건물을 지을 때 낸 부가가치세는 간주임대료 계산 시 공사비에서 빼주는 항목이 아니다. 사업자라면 부가가치세 매출세액에서 공제받을 수 있기 때문이다.
세무판례
임대보증금으로 받은 돈에 대한 간주임대료를 계산할 때, 임대사업과 관련된 차입금을 갚은 금액은 임대보증금에서 빼주는데, 이때 차입금의 '원금'만 빼주는 것이지 '이자'는 빼주지 않는다는 판결입니다.
세무판례
집주인이 세입자에게 받은 임대보증금을 다른 부동산을 사는 데 사용했다 하더라도, 그 보증금에 대해서는 '간주임대료'라는 세금을 내야 한다.
세무판례
임대용 부동산의 간주임대료 계산 시 공제되는 '건설비 상당액'은 실제 취득가액을 의미하며, 장부상 취득가액이 실제 취득가액이 아닌 경우에는 '건설비 상당액이 확인되지 아니하는 경우'에 해당한다.
세무판례
임대보증금을 투자해서 손실을 봤더라도, 소득세법상 간주임대료는 내야 한다.