임대아파트 임차권 양도, 아무에게나 할 수 없어요!

내 집 마련의 꿈을 안고 임대아파트에 살고 계신 분들 많으시죠? 특히 공공건설임대주택은 일정 기간 거주 후 분양 전환받을 수 있는 기회가 있어 더욱 인기입니다. 그런데 이 임대아파트의 임차권, 마음대로 다른 사람에게 넘길 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

임대아파트 임차권 양도, 원칙은 금지!

임대주택법은 국민의 주거 안정을 위해 임대주택의 임차권 양도를 원칙적으로 금지하고 있습니다. 다만, 직장, 사업, 질병 치료 등 부득이한 사유로 다른 지역으로 이사해야 하는 경우 **'무주택 세대구성원'**에게만 임대사업자의 동의를 얻어 양도할 수 있도록 예외를 두고 있습니다 (구 임대주택법 제19조 단서, 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항).

'무주택 세대구성원'이란?

여기서 중요한 것은 '무주택 세대구성원'의 의미입니다. 단순히 현재 살고 있는 집이 없다고 해서 무주택자가 되는 것이 아닙니다. 대법원은 임차권 양도 당시 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 '무주택 세대구성원'으로 인정된다고 판결했습니다.

더 나아가 주택 소유 여부는 건물등기부등본에 따라 판단해야 한다고 명시했습니다. 즉, 다른 사람에게 집을 팔았더라도 등기 이전이 완료되지 않았다면 여전히 주택을 소유한 것으로 간주됩니다. (구 임대주택법, 시행령, 시행규칙, 주택공급에 관한 규칙 참조)

법 위반 시 임차권 양도 무효!

만약 무주택 세대구성원이 아닌 사람에게 임차권을 양도하면 어떻게 될까요? 이는 임대주택법의 목적을 침해하는 행위이기 때문에, 임대사업자가 동의했더라도 임차권 양도는 무효가 됩니다. 실제로 대법원은 등기부상 주택을 소유하고 있던 원고가 임대사업자의 동의를 얻어 임차권을 양도받았지만, '무주택 세대구성원'이 아니라는 이유로 임차권 양도를 무효로 판단했습니다. 설령 사후에 주택을 처분하여 무주택자가 되었다 하더라도 소급하여 유효하게 되지 않습니다. (대법원 2021. 1. 14. 선고 2020다272834 판결 참조)

임대아파트, 정당한 자격으로!

임대아파트는 주거 안정이 필요한 무주택 서민을 위한 제도입니다. 임차권 양도 조건을 꼼꼼히 확인하고 법을 준수하여 정당한 자격으로 임대아파트에 거주할 수 있도록 해야겠습니다.