잔금 다 안 냈어도 내 건물?! 취득세는 언제부터 내야 할까요?

부동산을 사고팔 때, 취득세는 정확히 언제 내야 하는 걸까요? 일반적으로는 계약서에 적힌 잔금 지급일에 납부하는 것으로 알고 있지만, 실제 잔금 납부일과 계약서상의 잔금 납부일이 다를 경우, 그리고 잔금을 다 치르지 않은 상황에서도 실질적으로 부동산을 소유하고 사용하는 것처럼 보이는 경우에는 어떻게 될까요? 오늘은 이런 상황에서 취득세 납부 시점을 판단하는 기준에 대한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

핵심은 '사실상의 취득'

취득세는 지방세법 제105조 제2항에 따라 '사실상으로 취득한 때'를 기준으로 납부해야 합니다. 하지만 '사실상으로 취득한 때'가 언제인지 명확하지 않은 경우도 많습니다. 그래서 지방세법 시행령 제73조 제1항에서는 "일반적으로는 계약상 잔금지급일을 취득일로 하되, 실제 잔금을 그 전에 냈거나 공매 등의 특별한 경우에는 실제 잔금지급일을 취득일로 한다"라고 보충 규정을 두고 있습니다.

그런데 만약 계약서상 잔금일보다 훨씬 이전에 건물을 실질적으로 사용하기 시작했다면 어떨까요?

대법원은 이러한 경우, 시행령 제73조 제1항이 단순히 '사실상의 취득' 시점이 불분명할 때 적용되는 보충 규정일 뿐, '현저하고 명백한 사실상의 취득 시기'를 부제하는 것은 아니라고 판단했습니다 (대법원 1980.2.12. 선고 79누138 판결).

실제 사례를 볼까요?

한 사람이 은행으로부터 건물을 매수하고 잔금 지급일을 약정했지만, 세입자 문제로 잔금 지급이 계속 연기되었습니다. 그런데 그는 잔금의 일부만 지급한 상태에서 건물을 인도받아 수리하고 임대도 주고 관리인까지 두면서 실질적으로 건물을 소유·사용했습니다.

대법원은 비록 잔금을 모두 치르지 않았고 계약서상 잔금일도 남아있었지만, 이미 건물을 실질적으로 소유하고 사용하는 모든 행위를 하고 있었으므로, 잔금 일부 지급일을 '사실상의 취득 시기'로 판단하여 그때부터 취득세 납부 의무가 발생한다고 판결했습니다.

결론적으로, 취득세 납부 시점은 단순히 계약서상 잔금일이나 실제 잔금 완납일만 기준으로 하는 것이 아니라, 객관적으로 건물을 '사실상 취득'한 시점을 기준으로 판단해야 한다는 것입니다. '사실상 취득' 여부는 건물의 인도, 수리, 임대, 관리 등의 행위를 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.

참고 조문:

• 지방세법 제105조 제2항
• 지방세법 시행령 제73조 제1항

참고 판례:

• 대법원 1980.2.12. 선고 79누138 판결