재개발 사업시행계획 변경과 종전자산 평가 시점

재개발 사업 진행 중 사업시행계획이 변경되는 경우가 종종 있습니다. 이때, 변경된 사업시행계획을 기준으로 종전 자산을 다시 평가해야 하는지, 아니면 최초 사업시행계획을 기준으로 평가한 가격을 그대로 사용해도 되는지가 분쟁의 쟁점이 되곤 합니다. 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

부산 대연2구역 주택재개발정비사업조합은 최초 사업시행계획 인가 이후 두 차례 계획을 변경했습니다. 변경된 계획은 공동주택의 규모, 건축 연면적, 세대별 면적 등 주요 부분이 실질적으로 달라진 내용이었습니다. 조합은 변경된 사업시행계획에 따라 관리처분계획을 수립하면서 최초 사업시행계획 인가 고시일(2007. 8. 22.)을 기준으로 평가한 종전자산가격을 그대로 사용했습니다. 이에 일부 조합원들이 이의를 제기하며 소송을 제기했습니다.

쟁점

핵심 쟁점은 사업시행계획이 변경된 경우, 종전자산가격 평가 시점을 언제로 봐야 하는가였습니다. 원고들은 변경된 사업시행계획의 인가 고시일을 기준으로 종전자산을 새로 평가해야 한다고 주장했습니다.

대법원의 판단

대법원은 "구 도시 및 주거환경정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것) 제48조 제1항 제4호"에서 정한 '사업시행인가 고시일'은 최초 사업시행계획 인가 고시일을 의미한다고 판단했습니다. 따라서 사업시행계획이 변경되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 사용하는 것이 적법하다고 보았습니다.

대법원은 이러한 판단의 근거로 다음과 같은 사항들을 제시했습니다.

• 재개발 사업의 특성상 종전자산가격 평가는 조합원 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것임
• 법에서 사업시행계획 변경 시 종전자산가격을 새로 평가해야 한다는 규정을 두고 있지 않음
• 사업시행계획 변경이 종전자산 가격에 반드시 영향을 미친다고 볼 수 없음
• 최초 사업시행계획이 변경으로 효력을 상실하더라도, 이전에 이루어진 종전자산가격 평가에는 영향을 미치지 않음

결론

이 판결은 재개발 사업에서 사업시행계획이 변경되더라도 원칙적으로 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 그대로 사용할 수 있다는 것을 명확히 한 중요한 판례입니다. 다만, "특별한 사정"이 있는 경우에는 예외가 적용될 수 있음을 유의해야 합니다.

참조조문:

• 구 도시 및 주거환경정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것) 제48조 제1항 제4호, 제2항 제1호, 제5항 제1호, 제6항(현행 삭제)
• 구 도시 및 주거환경정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것) 제46조 제1항, 제48조 제1항 제4호

참조판례:

• 대법원 2015. 11. 26. 선고 2014두15528 판결