재개발 추진위원회, 정비구역 지정 전에 만들 수 없다!

재개발! 낡은 동네를 새롭게 바꾸는 희망찬 사업이죠. 하지만 그 과정은 복잡하고, 여러 법적 절차를 거쳐야 합니다. 오늘은 재개발 사업의 첫 단추인 조합설립추진위원회(이하 추진위) 설립에 관한 중요한 판례를 소개해드리겠습니다.

재개발을 하려면 먼저 주민들이 모여 추진위를 만들고, 이 추진위가 나중에 조합으로 발전하여 사업을 진행합니다. 그런데 추진위는 아무 때나 만들 수 있는 걸까요? 이번 판례는 그 질문에 대한 명확한 답을 제시합니다.

결론부터 말씀드리면, 정비구역 지정 전에 추진위를 만드는 것은 불법입니다.

왜 그럴까요? 재개발 사업은 관련 법률(구 도시 및 주거환경정비법)에 따라 진행됩니다. 이 법에 따르면 추진위를 구성하려면 '토지 등 소유자'의 범위가 확정되어야 합니다. 그리고 이 범위는 정비구역이 지정되고 고시되어야만 확정될 수 있습니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 가목, 제4조, 제13조)

쉽게 설명하면, 재개발 사업의 대상 지역이 정해지지도 않았는데, 누가 사업에 참여할 자격이 있는지, 누구의 의견을 들어야 하는지 알 수 없다는 뜻입니다. 정비구역 지정이라는 기준선 없이 추진위를 만들면 혼란만 가중될 뿐입니다.

이번 판례에서는 일부 주민들이 임의로 구역을 정하고 추진위를 만들어 시장의 승인까지 받은 사례를 다루고 있습니다. 하지만 법원은 이러한 승인은 법에 어긋나며 무효라고 판단했습니다. 정비구역 지정 없이 추진위가 설립되면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.

• 법률관계의 불명확성: 누가 사업에 참여할 수 있는지, 누구의 동의를 얻어야 하는지 불분명해집니다.
• 사업 추진의 혼란: 여러 개의 추진위가 만들어져 서로 갈등을 빚을 수 있습니다.
• 토지 등 소유자의 권리 침해: 사업 대상에 포함될지 여부가 불확실한 상태에서 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

따라서 재개발 사업을 투명하고 효율적으로 진행하기 위해서는 반드시 정비구역 지정이라는 절차를 먼저 밟아야 한다는 것이 이번 판례의 핵심입니다. (서울고법 2009. 6. 30. 선고 2008누38072 판결, 대법원 2009.10.29. 선고 2009다52902 판결)

이 판례는 재개발 사업에 관심 있는 분들이라면 꼭 알아두어야 할 중요한 내용을 담고 있습니다. 재개발 절차를 정확히 이해하고, 자신의 권리를 보호하기 위해 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 확인하는 습관을 기르시기 바랍니다.