재개발 사업에서 조합이 땅을 함부로 처분할 수 있을까요? 당연히 안 되겠죠! 오늘은 재개발조합이 조합원 총회의 동의 없이 땅을 처분하려다 무효 판결을 받은 사례를 소개해 드릴게요.
무슨 일이 있었나요?
한 재개발조합의 직무대행자가 조합원 총회의 결의 없이 조합 소유의 땅에 대한 사용권을 몇몇 사람들에게 멋대로 부여하고, 그 땅에 있던 울타리까지 철거하기로 계약했습니다. 이에 해당 토지와 관련된 권리를 주장하는 원고들이 소송을 제기했고, 법원은 조합의 행위가 무효라고 판결했습니다.
왜 무효일까요?
재개발 사업은 조합원들의 재산권에 큰 영향을 미치기 때문에, 중요한 결정은 조합원들의 동의를 얻어야 합니다. 이 사건의 경우, 옛 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제47조는 땅과 건물은 관리처분계획에 따라 처분하거나 관리해야 한다고 규정하고 있고, 제23조 제3항 제7호는 관리처분계획은 총회의 결의를 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 즉, 땅을 처분하려면 조합원 총회에서 결의된 관리처분계획에 따라야 하는데, 이 사건에서는 그 절차를 따르지 않았기 때문에 무효가 된 것입니다.
핵심 정리!
참고 법조항 및 판례
이처럼 재개발 사업에서는 조합원들의 권리 보호가 매우 중요합니다. 조합의 결정이 적법한 절차를 거쳤는지 꼼꼼히 확인하는 것이 필요합니다.
민사판례
재개발조합의 보류지분은 관리처분계획에 정해진 방법대로 처분해야 하며, 조합원 총회 결의 없이 대의원회에서 임의로 처분하면 무효입니다. 관리처분계획과 상충되는 조합 정관 규정도 효력이 없습니다.
민사판례
재개발조합 총회에서 이전 결의를 재확인하는 결의가 있었다면, 이전 결의의 하자를 이유로 무효확인을 구할 수 없다. 또한, 분양받은 조합원이 부동산을 처분하더라도 조합원 지위는 자동으로 승계되지 않고, 조합에 신고와 승낙 절차를 거쳐야 한다.
민사판례
재개발조합 총회에서 시공사 선정 등 중요한 안건을 결의할 때, 조합원은 직접 참석하거나 **위임장을 제출한 대리인**을 통해서만 의결권을 행사할 수 있습니다. 또한, 공유자 여러 명이 조합원인 경우에는 **대표조합원 선임동의서를 제출한 대표조합원 1명**만 의결권을 행사할 수 있습니다. 이러한 절차를 지키지 않은 총회 결의는 무효입니다.
민사판례
재개발 조합의 결정이 무효라고 생각되는 경우, 꼭 행정소송을 통해서만 다툴 수 있는 것은 아닙니다. 관련된 민사소송(예: 부동산 인도 소송)에서도 그 무효 주장을 할 수 있고, 법원은 그 주장의 타당성을 판단해야 합니다.
민사판례
재개발조합이 조합원 소유 건물을 철거하려면 민사소송이 아닌, 도시재개발법에 따른 행정대집행 절차를 거쳐야 한다. 조합과 조합원의 관계는 공법상 관계이기 때문에, 정관에 철거 의무가 있다고 해도 민사소송으로는 철거를 요구할 수 없다.
일반행정판례
재개발 조합 설립을 위한 창립총회에서 조합장 선임이 부결되었더라도 창립총회 자체는 유효하며, 조합설립 동의 후 일정 사항이 변경되지 않았다면 동의 철회는 효력이 없다는 판결.