재건축 아파트 양도세 감면, 5년 내 양도하면 전액 감면! 5년 후 양도는 어떻게 계산할까?

오늘은 재건축 아파트 양도세 감면에 대한 중요한 판례를 바탕으로, 5년 내 그리고 5년 후 양도 시 어떻게 세금이 계산되는지 자세히 알아보겠습니다.

5년 내 양도 시 양도세 전액 감면!

과거 조세특례제한법(2002. 12. 11. 법률 제6762호로 개정되기 전) 제99조의3 제1항은 일정 요건을 충족하는 신축주택을 취득 후 5년 이내에 양도하면 양도소득세를 100% 감면해주는 혜택을 제공했습니다. 이때 중요한 점은, 재건축으로 취득한 신축주택의 경우, 이전 구주택의 취득 시점부터 발생한 이익까지 포함하여 양도차익을 계산하더라도, 신축주택 취득일로부터 5년 이내에 양도하면 양도세 전액이 감면된다는 것입니다. 즉, 구주택 취득일부터 발생한 이익과 신축주택 취득 후 발생한 이익을 구분하지 않고, 신축주택 양도 시점에 발생하는 양도소득세 전체를 감면해준다는 의미입니다.

5년 후 양도 시 감면액 계산 방법은?

만약 신축주택을 취득한 후 5년이 지난 후에 양도한다면 어떨까요? 이 경우에는 양도소득세가 전액 감면되지는 않고, '신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액'에 대해서만 감면 혜택이 주어집니다.

그럼 '신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액'은 어떻게 계산할까요? 구 조세특례제한법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22037호로 개정되기 전) 제99조의3 제2항과 제40조 제1항에 따라 다음과 같은 산식을 사용합니다.

(전체 양도소득금액) × (신축주택 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 신축주택 취득 당시의 기준시가) / (신축주택 양도 당시의 기준시가 - 신축주택 취득 당시의 기준시가)

여기서 주의할 점은, '전체 양도소득금액'은 구주택 취득일부터 신축주택 양도일까지 발생한 모든 양도차익을 의미한다는 것입니다. 또한, '취득일', '취득 당시', '양도 당시'는 모두 신축주택을 기준으로 합니다.

핵심 정리!

• 5년 내 양도: 양도세 전액 감면 (구주택 취득일부터 발생한 이익 포함)
• 5년 후 양도: '신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액'만 감면. 위 산식을 이용하여 계산하며, 산식에 사용되는 금액 및 기준시가는 모두 신축주택 기준임.

관련 법조항:

• 구 조세특례제한법(2002. 12. 11. 법률 제6762호로 개정되기 전) 제99조의3 제1항, 제4항
• 구 조세특례제한법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22037호로 개정되기 전) 제99조의3 제2항, 제40조 제1항

이 글은 특정 판례를 바탕으로 작성되었으며, 개별적인 상황에 따라 세금 계산 결과가 달라질 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 또한, 현재는 세법이 개정되었을 수 있으니 최신 세법을 확인해야 합니다.