재건축조합 예산, 총회 결의 없이 맘대로 쓰면 안 돼요!

재건축, 낡은 주택을 허물고 새 아파트를 짓는다는 설렘으로 시작하지만, 복잡한 절차와 이해관계 때문에 분쟁도 많이 발생하죠. 특히 돈 문제는 더욱 민감한데요, 오늘은 재건축조합이 예산을 사용할 때 꼭 지켜야 할 중요한 원칙에 대해 알아보겠습니다.

조합원 총회의 결의, 왜 중요할까요?

재건축 사업은 조합원들의 공동 사업입니다. 따라서 조합원들의 재산권에 영향을 미치는 중요한 결정은 조합원들의 의사가 충분히 반영되어야겠죠? 이를 위해 도시 및 주거환경정비법(이하 "도시정비법")에서는 조합원 총회의 결의를 반드시 거치도록 규정하고 있습니다.

총회 결의 없이 계약하면 무효!

도시정비법 제24조 제3항 제5호는 "예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약"은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 명시하고 있습니다. 쉽게 말해, 예산에 없는 지출로 조합원들에게 추가적인 부담을 지우는 계약은 조합원 총회의 동의를 얻어야 한다는 것입니다. 만약 총회 결의 없이 이러한 계약을 체결한다면? 그 계약은 무효입니다! (도시정비법 제85조 제5호는 이를 위반한 조합 임원을 처벌하도록 규정하고 있습니다.)

'예산 외 조합원 부담 계약'이란?

그렇다면 '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약'은 정확히 무엇을 의미할까요? 단순히 예산에 없는 모든 지출을 의미하는 것은 아닙니다. 기존 예산 항목과 범위를 벗어나 새로운 지출을 발생시키거나 채무를 지게 함으로써 조합원들에게 금전적 부담을 주는 계약을 말합니다. 예를 들어, 정비사업 진행에 필수적인 용역 계약이라 하더라도 예산에 반영되지 않았고, 이로 인해 조합원들에게 추가 비용 부담이 발생한다면 총회 결의를 거쳐야 합니다.

대법원 판례는 어떻게 볼까요?

대법원도 이러한 원칙을 분명히 하고 있습니다. 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결에서 재건축조합이 총회 결의 없이 교통영향평가 용역 계약을 체결한 사안에 대해, 해당 계약은 '예산 외 조합원 부담 계약'에 해당하므로 총회 결의가 필요하고, 이를 거치지 않았으므로 계약 상 상대방이 조합의 사정을 알았는지 여부와 관계없이 무효라고 판시했습니다. 즉, 조합의 내부 절차를 제대로 지키지 않은 계약은 누구에게도 효력이 없다는 것입니다.

핵심 정리!

• 재건축조합은 조합원의 재산권에 영향을 미치는 중요한 결정은 총회 결의를 거쳐야 합니다. (도시정비법 제24조 제3항)
• 예산에 없는 지출로 조합원에게 추가 부담을 주는 계약은 총회 결의 사항입니다. (도시정비법 제24조 제3항 제5호)
• 총회 결의 없이 체결된 '예산 외 조합원 부담 계약'은 무효입니다. (대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결)

재건축 사업은 조합원 모두의 협력과 투명한 운영이 중요합니다. 관련 법규와 판례를 잘 이해하고, 조합원의 권리와 의무를 꼼꼼히 살펴 분쟁을 예방하고 성공적인 재건축을 이루어내시길 바랍니다.