재건축조합 재산 처분, 누가 결정하나요?

재건축 사업을 하다 보면 조합 재산을 처분하거나 변경해야 하는 경우가 생깁니다. 이런 중요한 결정은 누가, 어떤 방식으로 내리는 걸까요? 오늘은 조합 재산의 처분과 변경에 관한 법적인 내용을 알기 쉽게 풀어보겠습니다.

핵심 쟁점: 전원 동의? 과반수 결정?

일반적으로 공동 소유물을 처분하거나 변경하려면 모든 소유자의 동의가 필요합니다. 이는 민법 제272조(합유)에 따른 원칙입니다. 그런데 조합 재산은 여러 사람이 공동으로 소유하는 합유의 형태를 띠지만, 일반적인 합유물과는 다른 특징이 있습니다.

조합 재산은 "특별한 합유"!

조합 재산의 처분이나 변경은 조합의 고유 목적을 달성하기 위한 업무 집행의 일환으로 봅니다. 따라서 일반적인 합유물 처분과는 다른 규칙이 적용됩니다. 바로 민법 제706조 제2항인데요, 이 조항은 조합 업무 집행에 관한 의사결정 방식을 규정하고 있습니다.

판결은 이렇습니다:

대법원은 조합 재산의 처분·변경에 대해 민법 제706조 제2항이 민법 제272조에 우선 적용된다고 판시했습니다 (대법원 1998. 3. 13. 선고 95다30345 판결, 대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다28506, 28513 판결 등). 즉, 모든 조합원의 동의가 아닌, 다음과 같은 방식으로 결정됩니다.

• 업무집행자가 없는 경우: 조합원 과반수의 결정
• 업무집행자가 여러 명인 경우: 업무집행자 과반수의 결정
• 업무집행자가 한 명인 경우: 그 업무집행자 단독 결정

업무집행자의 대리권

또한, 민법 제709조에 따르면 업무집행자는 조합 업무 집행에 관한 대리권을 가진 것으로 추정됩니다. 즉, 업무집행자는 조합을 대표하여 재산 처분 등의 법률 행위를 할 수 있다는 의미입니다.

사례를 통해 살펴보기

위에서 소개한 판례 (서울고법 2007. 1. 19. 선고 2005나108560 판결, 대법원에서 확정) 에서는 재건축조합의 업무집행자가 조합원들의 위임을 받아 시공사와 계약을 체결한 사안이 다뤄졌습니다. 법원은 업무집행자가 조합을 대리하여 계약을 체결할 권한이 있다고 판단했습니다.

결론:

조합 재산의 처분·변경은 모든 조합원의 동의가 아닌, 업무집행자 또는 조합원 과반수의 결정으로 이루어집니다. 이는 조합의 효율적인 운영을 위한 법적 장치라고 이해할 수 있습니다. 재건축 사업에 참여하시는 분들은 이러한 법적 절차를 정확히 숙지하는 것이 중요합니다.