재건축조합의 위법한 조합원 제명과 시공사의 책임

최근 아파트 재건축 과정에서 조합과 시공사의 위법 행위로 인해 피해를 보는 조합원들이 늘고 있습니다. 오늘은 재건축조합이 조합원들을 부당하게 제명하고, 시공사가 이에 동조하여 일반분양을 강행한 경우, 어떤 법적 책임을 지게 되는지 살펴보겠습니다.

사건의 개요

이 사건은 재건축조합이 조합원 과반수를 제명하고, 제명된 조합원들이 분양받아야 할 아파트를 일반분양한 것이 문제가 된 사례입니다. 제명된 조합원들은 이러한 조합과 시공사의 행위가 불법행위라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 재건축조합의 조합원 제명과 일반분양은 조합원들의 수분양권을 침해하는 불법행위라고 판단했습니다. 특히, 시공사가 조합의 위법 행위를 알면서도 일반분양에 협조한 것은 공동불법행위에 해당한다고 보았습니다. (민법 제750조, 제760조)

핵심 내용 정리

1. 위법한 조합원 제명: 재건축조합은 정당한 사유 없이 조합원을 제명할 수 없습니다. 특히, 재건축 결의 내용 변경 시에는 관련 법률(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제2항 유추적용)에 따라 조합원 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 합니다. 또한, 대의원회 결의만으로 조합원 과반수를 제명하는 것도 허용되지 않습니다.

2. 시공사의 공동불법행위: 시공사가 조합의 위법한 조합원 제명을 알면서도 일반분양에 협조한 경우, 공동불법행위 책임을 집니다. 행위자들 사이에 사전 공모가 없더라도, 객관적으로 관련 공동행위가 인정되면 공동불법행위가 성립합니다. (대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결)

3. 손해배상: 불법행위로 인한 손해액은 위법행위가 없었더라면 존재했을 재산 상태와 현재 재산 상태의 차이로 계산합니다. 이때, 위법행위 전후의 여러 정황을 고려하여 합리적으로 추론해야 합니다. (대법원 1992. 6. 23. 선고 91다33070 전원합의체 판결) 이 사건에서는 일반분양 완료 시점의 아파트 수분양권 가액을 기준으로 손해액을 산정했습니다.

4. 과실상계: 피해자에게도 과실이 있는 경우, 법원은 손해의 공평한 부담이라는 원칙에 따라 손해배상액을 감액할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 제명된 조합원들이 재건축에 비협조적인 태도를 보인 점 등을 고려하여 과실상계를 인정해야 한다고 판단했습니다.

결론

재건축 사업은 조합원들의 권리와 이익을 보호하는 테두리 안에서 진행되어야 합니다. 조합과 시공사는 관련 법규를 준수하고, 조합원들과의 충분한 소통을 통해 분쟁을 예방해야 할 것입니다. 위법 행위로 인해 피해를 입은 조합원들은 적극적으로 법적 구제를 받을 수 있음을 기억해야 합니다.