저당권과 당해세, 누가 먼저일까요?

부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우, 혹시 모를 채무불이행에 대비해 저당권을 설정하죠. 그런데 이 부동산에 체납된 세금, 즉 당해세가 있다면 어떻게 될까요? 당해세는 해당 부동산에 부과되는 세금을 말하는데, 일반 채권보다 우선적으로 변제되는 권리가 있습니다. 그렇다면 먼저 설정된 저당권보다 당해세가 우선할까요? 항상 그렇지는 않습니다.

이번 포스팅에서는 저당권과 당해세의 우선순위에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다. 핵심은 세법 개정 전에 설정된 저당권은 개정 후 신설된 당해세 우선 조항의 영향을 받지 않는다는 것입니다.

사례:

A씨는 1995년 4월에 B에게 돈을 빌리고 건물에 저당권을 설정했습니다. 당시 지방세법에는 당해세 우선 조항이 없었습니다. 그런데 1996년 1월부터 시행된 개정 지방세법에 당해세 우선 조항이 신설되었습니다. 이후 B가 세금을 체납하자, 성남시는 체납된 세금(취득세 등)이 당해세이므로 A의 저당권보다 우선한다고 주장했습니다.

법원의 판단:

법원은 A의 저당권이 성남시의 당해세보다 우선한다고 판결했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 소급입법 금지: 헌법은 소급입법에 의한 재산권 박탈을 금지하고 있습니다. 1996년에 신설된 당해세 우선 조항을 그 이전에 설정된 저당권에 적용하는 것은 소급입법에 해당하여 위헌의 소지가 있습니다.

2. 예측 가능성 보호: A가 저당권을 설정할 당시에는 당해세 우선 조항이 없었습니다. 따라서 A에게 장래에 당해세 우선 조항이 신설될 것을 예측하고 저당권을 설정하라고 요구하는 것은 불합리합니다. 법은 개인의 정당한 예측을 보호해야 합니다.

3. 법리의 일관성: 이러한 원칙은 지방세가 먼저 발생하고 그 법정기일 전에 저당권이 설정된 경우에도 동일하게 적용됩니다.

관련 법조항 및 판례:

• 지방세법 제31조 제2항 제3호: 당해세 우선순위 규정

• 대법원 1999. 3. 12. 선고 98다59125 판결: 위 사례에 대한 대법원 판결. 개정 전에 설정된 저당권은 개정 후 신설된 당해세 우선 조항의 적용을 받지 않음을 명시적으로 확인한 판례

결론:

저당권과 당해세의 우선순위 문제는 부동산 거래에 있어 매우 중요한 문제입니다. 세법 개정 전후의 저당권 설정 시점과 당해세 발생 시점을 정확히 파악하여 자신의 권리를 보호해야 합니다. 이번 판례는 소급입법에 의한 재산권 침해를 금지하고, 개인의 예측 가능성을 보호해야 한다는 법 원칙을 잘 보여주는 사례입니다.