전세 계약, 집주인이 약속 안 지키면 계약 해지할 수 있을까요? 🤔

전세 계약할 때 집주인이 기존 세입자의 전세권 설정을 해지해주겠다고 약속했는데, 이행하지 않으면 어떻게 해야 할까요? 이런 상황, 생각보다 자주 발생하는 문제입니다. 계약 해지하고 싶은데, 가능할까요? 결론부터 말씀드리면, 가능할 수 있습니다! 하지만 몇 가지 조건이 있습니다.

사례를 통해 알아보겠습니다.

세입자 A씨는 집주인 B씨와 전세 계약을 맺으면서, B씨가 기존 세입자의 전세권 설정 등기를 말소해주기로 약속했습니다. 그런데 B씨는 약속을 지키지 않았습니다. A씨는 이 때문에 불안한 마음에 계약을 해지하고 싶어합니다.

법원은 어떻게 판단했을까요?

유사한 사례에 대한 판례를 살펴보면 (대전지방법원 2014. 5. 23. 선고 2014나77 판결), 재판부는 집주인의 전세권 말소 약속이 단순한 부수적인 약속이 아니라, 계약의 중요한 부분이라고 판단했습니다. 즉, 이 약속이 없었다면 세입자는 계약을 맺지 않았을 것이라고 볼 수 있다는 것입니다.

특히, 세입자 A씨가 이전에 전세금 반환 문제로 어려움을 겪었고, 그 때문에 B씨에게 전세권 말소를 특약으로 요구했다는 점이 중요하게 작용했습니다. 계약서 특약 사항에 이 내용이 명시되어 있다면 더욱 유리합니다.

그렇다면 계약 해지는 어떻게 할 수 있을까요?

민법 제544조는 채무자가 채무 내용에 따른 이행을 하지 않을 경우, 채권자는 상당한 기한을 정하여 이행을 최고하고, 그 기한 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.

위 판례에 비추어 볼 때, 집주인 B씨의 전세권 말소 의무는 계약의 중요한 부분(주된 채무)에 해당합니다. 따라서 세입자 A씨는 B씨에게 상당한 기간을 정해 전세권 말소를 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.

⚠️ 주의사항 ⚠️

• 집주인에게 전세권 말소를 최고할 때는 내용증명 등 서면으로 하는 것이 좋습니다. 증거 자료를 확보하는 것은 분쟁 발생 시 매우 중요합니다.
• 계약 해지 전에 전문가(변호사 등)의 도움을 받아 진행하는 것이 안전합니다. 개별 사안에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.

결론적으로, 집주인이 약속한 전세권 말소를 이행하지 않는 경우, 그 약속이 계약의 중요한 부분이라면 계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담하여 신중하게 진행하는 것이 좋습니다.