전세금 돌려받을 권리, 전세권 없이도 양도할 수 있을까?

전세 계약이 끝나면 세입자는 집주인에게 전세금을 돌려받을 권리, 즉 전세금반환채권을 갖게 됩니다. 이 전세금반환채권은 전세권과 밀접하게 연결되어 있습니다. 전세권은 세입자가 전세금을 돌려받을 때까지 집을 점유하고 사용할 수 있는 권리인데, 마치 집을 담보로 잡고 전세금을 보장받는 것과 비슷한 역할을 하기 때문입니다. 그렇다면 전세금반환채권을 전세권과 따로 떼어내서 다른 사람에게 넘길 수 있을까요? 이번 포스팅에서는 이에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

일반적으로 전세권은 부종성과 수반성을 가진다고 합니다. 부종성이란 전세권이 전세금반환채권에 붙어서 존재한다는 의미이고, 수반성은 전세금반환채권이 양도되면 전세권도 따라서 넘어간다는 뜻입니다. 마치 그림자처럼 전세금반환채권이 움직이면 전세권도 함께 움직이는 것이죠. 이 때문에 원칙적으로 전세권과 전세금반환채권은 분리해서 양도할 수 없습니다. (민법 제303조 제1항, 제449조)

그러나 법원은 모든 경우에 전세금반환채권과 전세권이 함께 움직여야 하는 것은 아니라고 판단했습니다. 예외적인 상황에서는 전세금반환채권만 따로 양도할 수 있다는 것입니다.

어떤 경우에 가능할까요? 바로 전세권이 소멸했거나, 전세 계약이 합의 해지되었거나, 당사자끼리 특약으로 전세금반환채권만 양도하기로 약속한 경우 등입니다. 이런 특별한 사정이 있다면 전세금반환채권은 전세권과 분리되어 양도될 수 있고, 이를 양수받은 사람은 전세권 없이, 즉 담보 없이 전세금반환채권만 갖게 되는 것입니다.

위 사례에서 법원은 전세권의 존속기간이 만료된 후 전세금반환채권만 양도된 경우, 이를 유효한 양도로 인정했습니다. 이미 전세권이 소멸했기 때문에 전세금반환채권만 따로 떼어내 양도할 수 있다고 판단한 것입니다. (대법원 1997. 9. 26. 선고 97다25528 판결 / 대법원 1969. 12. 23. 선고 69다1745 판결 참조)

즉, 전세권이 살아있는 동안에는 전세금반환채권을 따로 양도할 수 없지만, 전세권이 소멸했거나 당사자 간 합의가 있는 등 특별한 사정이 있다면 전세금반환채권만 양도하는 것이 가능하다는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다.