전세금 돌려받을 권리만 팔 수 있을까? 전세권과 따로 떼어서?

전세 살면서 집주인이 바뀌는 경험, 해보셨나요? 전세금을 돌려받을 권리(전세금반환채권)는 누구에게 있는지, 전세권은 어떻게 되는지 궁금하신 분들 많을 겁니다. 오늘은 전세권과 전세금반환채권을 따로 떼어서 양도할 수 있는지, 그럴 경우 전세권은 어떻게 되는지, 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

전세권과 전세금반환채권, 뗄 수 있을까?

전세권은 전세금을 돌려받을 때까지 집을 사용할 수 있는 권리(담보물권)입니다. 일반적으로 전세금반환채권과 붙어 다니죠. 법원은 전세권이 담보물권의 성격을 가지므로, 특별한 사정이 없는 한 전세금반환채권을 양도하면 전세권도 함께 넘어간다고 보고 있습니다. 즉, 둘을 따로 떼어서 양도하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.

하지만, "특별한 사정"이 있다면 이야기가 달라집니다. 예를 들어 전세계약이 해지되었는데, 집주인과 세입자가 합의하여 전세금반환채권만 다른 사람에게 넘기기로 약속했다면 어떨까요? 이 경우 법원은 전세금반환채권만 양도하는 것을 인정하고, 전세권은 소멸한다고 판단했습니다. (민법 제303조 제1항, 제449조)

전세권에 가압류가 걸려있는데, 전세금반환채권만 양도하면 어떻게 될까?

만약 전세권에 가압류가 걸려있는 상태에서 위와 같이 전세금반환채권만 양도했다면, 가압류는 효력을 잃게 됩니다. 전세권 자체가 소멸했기 때문입니다. 가압류는 전세권에 딱 붙어있는데, 전세권이 사라지면 가압류도 붙을 곳이 없어지는 것이죠.

전세권 말소등기, 가압류권자도 협력해야 할까?

전세계약이 끝나면 전세권설정등기를 말소해야 합니다. 그런데 전세권에 가압류가 걸려있다면 어떻게 될까요? 이 경우 가압류권자도 말소등기 절차에 협력해야 합니다. 왜냐하면 가압류권자는 등기부등본상 이해관계를 가진 제3자이기 때문입니다. 전세권 말소를 위해서는 가압류권자의 승낙이 필요하다는 뜻입니다. (민법 제303조 제1항, 제449조, 부동산등기법 제171조)

관련 판례

• 대법원 1997. 11. 25. 선고 97다29790 판결
• 대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결
• 대법원 1998. 11. 27. 선고 97다41103 판결

결론

전세권과 전세금반환채권은 원칙적으로 함께 움직이지만, 특별한 사정이 있는 경우에는 분리해서 양도할 수도 있고, 그에 따라 전세권이 소멸할 수도 있습니다. 전세계약과 관련된 권리 관계는 복잡할 수 있으니, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.