전세집 경매, 내 보증금은 어떻게 되나요? - 대항력과 우선변제권 이야기

전세 살고 있는 집이 경매에 넘어간다면? 세입자 입장에서는 정말 아찔한 상황이죠. 내 소중한 전세보증금은 어떻게 되는 걸까요? 오늘은 전세집 경매와 관련된 대항력과 우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

사례:

서울에 있는 A씨 소유의 집을 전세보증금 4,000만원에 임차했습니다. 이사와 동시에 전입신고도 하고 잘 살고 있었죠. 그런데 갑자기 집에 5,000만원의 근저당권이 설정되었고, 근저당권자가 경매를 신청했습니다. 저는 확정일자를 받지 않았기 때문에 소액임차인으로서 최우선변제금 3,400만원만 받았습니다. 그런데 경매로 집을 산 사람이 집을 비워달라고 합니다. 저는 어떻게 해야 할까요? 집을 비워줘야만 할까요?

대항력과 우선변제권

흔히들 '전입신고 + 확정일자'를 꼭 하라고 하죠? 바로 대항력과 우선변제권 때문입니다.

• 대항력: 다른 사람에게 내 전세권을 주장할 수 있는 힘입니다. 전입신고와 실제 거주를 통해 얻을 수 있습니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받을 때까지 계속 살 수 있습니다.

• 우선변제권: 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 확정일자를 받아야 생깁니다.

사례 분석:

위 사례에서는 확정일자를 받지 않았기 때문에 우선변제권은 없습니다. 하지만 다행히 전입신고와 거주를 통해 대항력은 갖추고 있습니다. 또한, 서울에서 4,000만원 전세는 소액임차인에 해당되어 최우선변제금을 받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 시행령 제11조 참조 - 지역별 소액보증금 기준 확인 필요)

이처럼 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있으면 좋지만, 둘 중 하나만 갖고 있는 경우도 있겠죠? 사례처럼 확정일자를 받지 않아 우선변제권은 없지만 대항력은 있는 경우, 경매로 집을 산 사람에게 남은 보증금을 요구할 수 있습니다. 3,400만원을 받았으니, 나머지 600만원을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. (대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 참조)

주의할 점:

대항력을 가지고 있다고 해서 무조건 안심할 수는 없습니다. 배당표가 확정된 후에도 계속 집에 살면, 배당받은 금액에 해당하는 부분의 임료(월세)를 부당이득으로 반환해야 할 수도 있습니다. (대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결, 서울지방법원 1999. 1. 1. 선고 98나18178 판결 참조)

결론:

전세 계약 시에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 모두 확보하는 것이 중요합니다. 혹시라도 집이 경매에 넘어가는 상황이 발생하더라도, 자신의 권리를 제대로 알고 대처해야 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.

참고: 주택임대차보호법 및 동법 시행령, 관련 대법원 판례