전세집 경매됐는데, 내 보증금은 어떻게 되나요? (대항력 vs. 우선변제권)

전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가면 세입자는 정말 당황스럽죠. 내 보증금은 어떻게 되는 건지, 쫓겨나는 건 아닌지 걱정이 앞설 겁니다. 오늘은 전세집이 경매에 넘어갔을 때, 세입자의 권리를 지켜주는 대항력과 우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

사례:

집주인 甲의 집에 乙은 근저당권을 설정한 후, 경매를 통해 그 집을 낙찰받았습니다. 그런데 丙은 乙이 근저당권을 설정하기 전에 甲과 전세 계약을 했고, 계약 기간도 정해지지 않은 상태로 갱신까지 했습니다. 乙은 경매 과정에서 丙이 배당요구를 하지 않았으니, 자신에게 전세 계약에 대한 권리를 주장할 수 없다고 합니다. 과연 丙은 乙에게 전세 계약을 주장할 수 있을까요?

대항력과 우선변제권이란?

• 대항력: 새로운 집주인에게 기존의 전세 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 대항력이 있으면 새 집주인은 전세 계약 기간이 끝날 때까지 세입자를 내보낼 수 없고, 보증금도 돌려줘야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력의 요건은 ① 임대차 계약 체결, ② 주택의 인도, ③ 전입신고입니다. 이 세 가지 요건을 모두 갖추면 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)

• 우선변제권: 경매로 집이 팔렸을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 대항력 요건에 더해 확정일자까지 받아야 합니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)

판례는 어떻게 판단했을까요?

대법원은 주택임대차보호법의 요건을 갖춘 세입자는 새 집주인에게 보증금을 돌려받을 때까지 계속 살 수 있는 대항력과 경매 시 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 우선변제권을 모두 가지고 있다고 판단했습니다. 그리고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택해서 행사할 수 있다고 보았습니다. 즉, 경매 당시 우선변제권을 행사하지 않았더라도 대항력을 행사하는 데는 아무런 문제가 없다는 것입니다. (대법원 1986.7.22. 선고 86다카466 판결)

사례의 결론:

따라서 위 사례에서 丙은 乙에게 전세 계약을 주장할 수 있습니다. 丙은 대항력을 갖추었기 때문에 乙은 丙에게 보증금을 반환할 의무가 있으며, 보증금을 돌려받을 때까지 丙을 내보낼 수 없습니다.

핵심 정리:

전세 계약 시 대항력과 우선변제권을 꼭 확보해야 경매 상황에서 자신의 권리를 지킬 수 있습니다. 대항력은 전입신고와 주택 인도, 임대차 계약 체결로, 우선변제권은 여기에 확정일자를 더하면 됩니다. 두 가지 권리는 별개이므로, 우선변제권을 행사하지 않았더라도 대항력은 유효합니다.