주택조합 아파트, 누구 소유일까요? 그리고 함부로 팔 수 있을까요?

오늘은 주택조합 아파트의 소유권과 처분 방법에 대한 중요한 이야기를 해보려고 합니다. 최근 주택조합 아파트 관련 분쟁이 늘어나면서, 소유권에 대한 이해가 더욱 중요해지고 있습니다.

주택조합 아파트, 누구 소유인가요?

주택조합 아파트는 조합원들이 함께 건설하는 아파트입니다. 그렇다면 완공된 아파트는 누구의 소유일까요? 바로 조합원 전원의 총유입니다. 총유란 여러 사람이 공동으로 소유하는 것을 말합니다. 마치 마을 공동 소유의 정자나, 종중 재산처럼 말이죠. (민법 제275조, 제276조)

총유 재산, 마음대로 처분할 수 있을까요?

총유 재산은 개인 마음대로 처분할 수 없습니다. 주택조합 아파트도 마찬가지입니다. 조합의 정관이나 규약에 처분 방법이 정해져 있다면 그 규정을 따라야 합니다. 만약 정관이나 규약이 없다면 조합원 총회의 결의를 거쳐야 합니다. (대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결, 대법원 2002. 9. 10. 선고 2000다96 판결)

대표자가 총회 결의 없이 팔았다면?

만약 주택조합 대표자가 조합원 총회의 결의 없이 아파트를 처분했다면 어떻게 될까요? 이 경우, 그 처분 행위는 무효입니다. 일반적인 계약에서는 대리인이 대표권한 없이 계약을 체결했더라도, 상대방이 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다면 계약이 유효한 경우가 있습니다 (민법 제126조 표현대리). 하지만 주택조합의 총유 재산 처분에서는 이러한 표현대리 규정이 적용되지 않습니다. (대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다57679 판결) 즉, 대표자가 총회 결의 없이 아파트를 처분했다면 그 계약은 무효이고, 설령 계약 상대방이 대표자에게 처분 권한이 있다고 믿었다 하더라도 보호받지 못합니다.

정리하자면,

• 주택조합 아파트는 조합원 전원의 총유 재산입니다.
• 총유 재산의 처분은 정관, 규약 또는 조합원 총회 결의에 따라야 합니다.
• 대표자가 총회 결의 없이 처분한 경우, 그 행위는 무효이며 표현대리 규정도 적용되지 않습니다.

주택조합 아파트를 분양받거나 거래할 때는 이러한 소유권과 처분 방식을 꼼꼼히 확인하여 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다.