지역주택조합 총회 의결 없는 계약, 효력 있을까?

최근 주택 가격 폭등으로 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 지역주택조합에 가입하는 분들이 많습니다. 하지만 지역주택조합 사업은 복잡한 절차와 위험성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다. 오늘은 지역주택조합 운영과 관련된 중요한 판례를 소개하려고 합니다.

사건의 개요

어느 지역주택조합(원고)이 토지 소유주(피고)와 유실수 보상계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 그러나 이 계약은 조합원 총회 의결을 거치지 않은 상태였습니다. 이후 원고는 총회 의결이 없었으므로 계약이 무효라며, 지급한 계약금 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다.

쟁점

핵심 쟁점은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'을 체결할 때 조합원 총회 의결이 필수적인지, 그리고 이를 거치지 않은 계약은 효력이 없는지 여부였습니다.

법원의 판단

대전고등법원은 조합원 총회 의결이 없었더라도 계약은 유효하다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 대전고등법원으로 환송했습니다.

대법원은 주택법과 그 시행령, 시행규칙(주택법 제11조 제1항, 제7항, 주택법 시행령 제20조 제1항, 제2항 제9호, 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호)을 근거로, '예산 외 조합원 부담 계약' 체결 시 조합원 총회 의결이 필수적이라고 판시했습니다. 조합원의 권리·의무에 중대한 영향을 미치는 사항은 조합원들의 의사가 직접 반영되는 절차를 통해 결정되어야 하며, 이를 통해 소수 임원의 전횡을 방지하고 조합원을 보호해야 한다는 것입니다.

또한, 계약 상대방도 조합의 총회 의결 여부를 확인할 책임이 있다고 판단했습니다. 계약 상대방이 총회 의결이 없었음을 알지 못했다는 등의 특별한 사정을 입증하지 못한다면, 계약의 효력을 주장할 수 없다는 것입니다. (대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결 참조)

핵심 정리

• 지역주택조합에서 '예산 외 조합원 부담 계약' 체결 시 조합원 총회 의결은 필수!
• 총회 의결 없이 체결된 계약은 무효 가능성 높음!
• 계약 상대방도 총회 의결 여부를 확인할 의무가 있음!

결론

지역주택조합 가입을 고려하고 있다면, 조합 운영의 투명성과 절차 준수 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 중요한 계약 체결 시 총회 의결이 있었는지 반드시 확인하여, 예상치 못한 피해를 입지 않도록 주의해야 합니다.