지역주택조합 아파트 건설 사업에 참여하는 업체라면 주의해야 할 대법원 판결이 나왔습니다. 조합과의 계약이 총회 의결을 거치지 않았다면, 계약이 무효가 될 수 있다는 내용입니다. 이번 판결을 통해 지역주택조합과의 계약에서 총회 의결의 중요성이 다시 한번 강조되었습니다.
사건의 개요
한 지역주택조합(이하 '조합')이 사업 추진을 위해 A사와 업무자문 및 지원 용역계약(이하 '1차 PM 용역계약')을 체결했습니다. 이 계약은 조합 총회의 의결을 거쳐 적법하게 이루어졌습니다.
이후 조합은 A사와 용역 기간 연장 및 용역대금 증액(약 18억 원) 등의 내용을 포함한 새로운 용역계약(이하 '이 사건 용역계약')을 체결했습니다. 그러나 이 사건 용역계약은 조합 총회의 의결을 거치지 않았습니다.
A사는 조합을 상대로 이 사건 용역계약에 따른 대금 지급을 청구했지만, 조합은 총회 의결을 거치지 않은 계약은 무효라며 맞섰습니다.
법원의 판단
대법원은 조합의 손을 들어주었습니다. 이 사건 용역계약은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하는데, 이러한 계약은 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호에 따라 조합 총회의 의결을 거쳐야 유효하다고 판단했습니다.
대법원은 A사가 조합과 1차 PM 용역계약을 체결했던 경험이 있으므로, 이 사건 용역계약 체결 전에 조합 총회의 의결이 있었는지 확인할 의무가 있었다고 지적했습니다. A사가 이러한 의무를 게을리한 이상, 총회 의결이 없었던 이 사건 용역계약은 무효라고 판결했습니다.
특히, 계약 상대방이 절차상 하자를 몰랐다는 사정만으로는 계약의 효력을 주장할 수 없으며, 절차상 하자를 알지 못한 데에 과실이 없었다는 등의 특별한 사정을 입증해야 한다고 강조했습니다.
관련 법조항 및 판례
결론
이번 판결은 지역주택조합과 계약을 체결하는 모든 업체에게 경종을 울리는 판결입니다. 조합과의 계약, 특히 조합원에게 추가적인 부담을 지우는 계약을 체결할 때에는 반드시 총회 의결 여부를 확인해야 합니다. 총회 의결을 거치지 않은 계약은 무효가 될 수 있으며, 이로 인해 발생하는 손해는 고스란히 계약 상대방이 부담해야 할 수 있습니다. 계약 전에 관련 법령 및 조합 규약을 꼼꼼히 살펴보고, 필요한 절차를 준수하는 것이 중요합니다.
민사판례
지역주택조합이 조합원에게 부담이 되는 계약(예: 보증)을 체결할 때는 법에 따라 총회 의결을 거쳐야 합니다. 만약 총회 의결 없이 계약이 체결되었다면, 계약 상대방이 그 사실을 몰랐다는 특별한 사정을 입증하지 못하는 한 계약은 무효가 될 수 있습니다.
민사판례
지역주택조합이 조합원에게 금전적 부담을 지우는 계약을 체결할 때, 법으로 정해진 총회 의결을 거치지 않으면 그 계약은 원칙적으로 효력이 없다. 계약 상대방이 절차상 하자를 몰랐다는 특별한 사정을 입증하지 못하면 계약의 효력을 주장할 수 없다.
민사판례
지역주택조합이 총회 의결 없이 조합원에게 금전적 부담을 주는 약정을 한 경우, 그 약정은 무효이다. 또한 조합가입계약 당시 사업계획 변경 가능성을 인지하고 계약한 조합원은 예측 가능한 범위 내의 변경을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
민사판례
재건축조합 대표가 조합원 총회 결의 없이 설계용역계약을 체결했을 때, 그 계약이 유효한지에 대한 판례입니다. 총회 결의 없이 체결된 계약이라도 상대방이 대표권 제한 사실을 몰랐다면 유효할 수 있습니다.
상담사례
재건축조합 계약은 총회 결의가 없으면 상대방이 몰랐더라도 무효이며, 재산권 보호를 위해 총회 결의 내용을 반드시 확인해야 한다.
민사판례
재건축조합이 조합원 총회 의결 없이 예산에 없는 지출을 발생시키는 계약을 하면 그 계약은 무효입니다. 예비비라도 예산으로 정해진 범위를 넘어서면 총회 의결이 필요합니다.