집 샀는데 옛날 빚 때문에 골치 아프다고요? (소멸시효와 매수인의 권리)

내 집 마련의 꿈을 이루고 드디어 새 집에 입주하려는 순간! 갑자기 나타난 유치권 때문에 꼼짝 못 하는 상황에 처했다면? 😱 특히 그 유치권의 원인이 된 빚이 아주 오래된 것이라면 더욱 억울할 수 있습니다. 오늘은 이런 답답한 상황, 유치권과 소멸시효에 대해 알아보겠습니다.

유치권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 내가 다른 사람에게 돈을 빌려주고 받지 못했을 때, 그 사람의 물건을 담보로 잡고 돈을 받을 때까지 돌려주지 않을 수 있는 권리입니다. 집에 공사를 했는데 공사비를 못 받았다면, 그 집에 유치권을 행사할 수 있는 것이죠.

소멸시효는 무엇일까요?

일정 기간 동안 권리를 행사하지 않으면 그 권리가 소멸하는 제도입니다. 예를 들어 3년 안에 받아야 할 돈을 3년 동안 받지 않고 가만히 있으면, 더 이상 그 돈을 받을 권리가 없어지는 것이죠.

그런데 문제는…

원래 짧은 기간 안에 소멸하는 빚(단기소멸시효)이라도, 법원의 지급명령을 통해 확정되면 10년짜리 빚(장기소멸시효)으로 바뀌게 됩니다 (민법 제165조 제1항). 이렇게 되면 유치권도 10년 동안 유지될 수 있습니다. 만약 내가 산 집에 이런 유치권이 걸려 있다면? 억울하게 10년 동안 유치권 때문에 골머리를 앓아야 할까요?

다행히, 그렇지 않습니다!

대법원은 이런 경우, 집을 산 사람(매수인)은 원래의 짧은 소멸시효를 주장할 수 없다고 판결했습니다 (대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결). 즉, 지급명령으로 빚의 소멸시효가 10년으로 늘어났다면, 집을 산 사람도 그 10년을 기준으로 유치권 문제를 해결해야 한다는 것입니다.

정리하자면,

집을 사기 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 유치권 설정 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 만약 유치권이 설정되어 있다면, 그 원인이 된 빚의 소멸시효가 어떻게 되는지, 지급명령 등으로 시효가 연장되지는 않았는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

참고 법조항:

• 민법 제165조(소멸시효의 기간 - 판결에 의한 채권) ① 판결에 의하여 확정된 채권은 단기의 소멸시효에 해당한 것이라도 그 소멸시효는 10년으로 한다.
• 민사소송법 제474조(지급명령의 확정) 이의신청이 없거나 이의신청을 취하하거나 각하결정이 확정된 때에는 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있다.