착오로 인한 계약 취소, 해제 후에도 가능할까?

부동산 매매 계약, 꿈에 그리던 내 집 마련의 시작이죠. 하지만 계약 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 매매 목적물에 대한 착오가 있었다면 어떻게 될까요? 오늘은 착오를 이유로 매매 계약을 취소할 수 있는지, 그리고 매도인이 계약을 해제한 후에도 취소가 가능한지에 대한 판례를 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고로부터 네 개의 부동산을 매수했습니다. 그 중 하나인 제4부동산은 서울시 소유의 시유지였는데, 원고는 제1부동산의 대지로서 이 땅을 점유하고 있던 피고로부터 이른바 '연고권'을 사들이는 형태로 매매계약을 체결했습니다. 즉, 원고는 장차 제4부동산을 불하받을 것을 기대하고 계약을 한 것이죠. 그러나 제1부동산의 지번과 실제 위치가 일치하지 않았고, 무허가 건물이라는 문제까지 겹쳐 제4부동산 전체를 불하받는 것이 사실상 불가능했습니다. 원고는 이러한 사실을 계약 당시에는 몰랐습니다. 피고 역시 이러한 사정을 몰랐습니다. 결국, 원고는 착오를 이유로 매매계약 취소를 주장했습니다. 문제는 피고가 원고의 중도금 미지급을 이유로 이미 계약을 해제한 상태였다는 점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 착오가 계약의 중요 부분에 대한 착오라고 판단했습니다. 원고는 제4부동산 전체를 불하받을 수 있다는 생각으로 계약을 체결했고, 매매 가격 역시 이를 전제로 정해졌기 때문입니다. 만약 원고가 진실을 알았다면 계약을 하지 않았을 것이라는 점도 분명했습니다.

더 중요한 것은, 매도인이 계약을 해제한 후라도 매수인은 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있다는 점입니다. 왜냐하면 계약 해제로 인해 발생하는 손해배상 책임이나 계약금 반환 불가 등의 불이익을 피하기 위해서라도 매수인에게는 취소권이 보장되어야 하기 때문입니다. 이 사건에서 원고는 착오를 이유로 계약을 취소했고, 법원은 이를 적법한 취소로 인정했습니다. 결과적으로 계약은 처음부터 무효가 된 것이죠.

관련 법조항

• 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시) 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
• 민법 제551조 (해제의 효과) 당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

핵심 정리

• 매수인의 착오가 계약의 중요 부분에 해당한다면 계약을 취소할 수 있습니다.
• 매도인이 계약을 해제한 후에도 매수인은 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다.

이처럼 부동산 매매 계약에서 착오는 계약의 효력에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 계약 전에 충분히 정보를 확인하고 신중하게 판단하는 것이 중요합니다. 계약 과정에서 문제가 발생했다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.